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Les impôts lors d’un achat immobilier



 
Quels impôts payer quand vous achetez une maison ou un appartement?

C'est le Notaire ayant en charge la transaction du bien qui doit valider la vente et l'enregistrer aux services des Impôts, le Notaire étant le représentant de l’État. Lors de la transaction, il collecte différentes taxes et impôts pour l’État et certaines collectivités territoriales. Il doit également s’occuper de l’inscription de votre bien aux hypothèques.

Ce que l'on appelle les "frais de Notaires" soit environ 7 et 8 % pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf, servent à cette collecte. Les frais de Notaire sont donc constitués des honoraires du Notaire, des débours et des droits de mutation. Ce sont ces derniers qui sont concidérés comme un impôt et qui sont répartis entre la commune, le département et l’État.

  • Droits de mutation
  • : Ils coûtent au total 5,09 % du prix d’un logement ou d’un terrain et représentent la part la plus importante dans le calcul des frais de notaire et se répartissent ainsi :
               - Taxe communale : 1,20%
               - Taxe départementale : 3,80% (Mise à jour : possibilité d’augmentation jusqu’à 4,5 % dès mars 2014).
               - Taxe de l’État : 0,09% (2,50% de la taxe départementale).

    Ensuite, chaque année, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation (si vous habitez dans ce nouveau logement).
               - Taxe foncière : son montant dépend de la valeur locative du logement acheté et des taux d’imposition en vigueur dans votre commune.
    L'ancien propriétaire doit vous indiquer le montant de sa taxe. Elle sera sensiblement la même pour vous, les augmentations annuelles globales suivent en général le niveau annuel de l'inflation.
               - Taxe d'habitation : plus difficile à évaluer car elle dépend de la composition du ménage, des revenus déclarés, de la situation personnelle, etc...
    Si c'est une résidence principale: Le signaler aux services des Impôts de votre ancien domicile afin qu'ils sachent où vous habitiez au 1er janvier de l’année afin de savoir sur quel logement vous allez être redevable de la taxe d’habitation.

  • Honoraires du notaire
  • : Ils sont fixés légalement et sont donc identiques sur tout le territoire, ils sont de plus indifférents au type de logement (neuf ou ancien). Le calcul de ses honoraires se fait en fonction du prix d’achat du bien en suivant différentes tranches :
               - De 0 à 6.500 € : 4%
               - De 6 500 à 17 000€ : 1,65%
               - De 17 000 à 60 000€ : 1,10%
               - Au-dessus de 60 000€ : 0,825%

Exemple de calcul d'honoraires de notaire :

Un bien immobilier acheté 200 000€ coûtera donc environ 2 473€ d’honoraires de notaire :
           - 6500€ à 4% = 260€
           - 10500€ (17000 - 6500) à 1,65% = 173.25€
           - 43000€ (60000 - 17000) à 1,10% = 473€
           - 140000€ (200000 - 60000) à 0,825% = 1155€
Soit un total de = 2061.25 € hors taxe
          auxquels il faut ajouter la TVA à 20,0% = 412,25€
TOTAL TTC = 2 473€


  • Débours :
  • Les débours correspondent aux frais que doit débourser un acheteur pour différents tiers : bureau des hypothèques, des cadastres, frais de timbres, géomètres, constitution du dossier, etc.

Afin de facilité toutes ces transactions, le notaire collecte une seule fois l’ensemble des frais à payer et se charge de rétribuer les tiers à la place de l’acheteur.
En fonction des notaires, ces frais peuvent légèrement varier en fonction du bien, de son état (neuf ou ancien) et de son lieu.
           - Logement neuf : environ 2 à 3% du prix du bien
           - Logement ancien et terrain : entre 6% et 8% du prix du bien (6 % pour les biens très chers à 8 %, voire plus, pour les biens les moins chers).

Comment réduire vos frais de notaire sur votre achat immobilier :

  1. - En général, les frais d'agence sont à la charge du vendeur et donc sont inclus dans le montant total qui sert à évaluer les frais de notaire.
    Mais vous pouvez Payer vous même les frais d’agence immobilière séparément en faisant réaliser un mandat de recherche au lieu d’utiliser le mandat de vente du vendeur:
  2. Le compromis de vente indiquera le prix net vendeur (et le paiement séparé des frais d’agence).
    Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur, ni pour l’agent, qui aura toujours la même commission. Mais vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien et des frais d’agence.

  3. - Faire la séparation entre le prix du logement et l’achat de mobilier (cuisine, meubles, électroménager, etc.) présent dans ce bien. En effet, les frais de notaire ne sont imputables que sur l’achat du bien et non sur les équipements intérieurs. Pour cela vous devez faire une estimation de la valeur de ces équipements en vous basant sur leur facture et date d’achat.





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© Yves Lhermitte 2017