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Entre ciel et mer, l'HARMONIE... Entre le bleu et le vert, le BONHEUR...
"Sur fond de voiles et de mâts, entre canaux et îlots, entre maisons et bateaux, commence une liberté
nouvelle ouverte sur le grand large et baignée d'une douceur de vivre à nulle autre pareille.
Ici tout interpelle les sens. Sous le soleil méditerranéen, les couleurs chantent, les senteurs se mêlent.
Partout le vert des jardins, comme une réplique au bleu de l'eau, crée l'ombre et la fraîcheur.
Si chaque jour, Port Grimaud restitue le bonheur des villages de bord de mer,
Port Grimaud est avant tout et surtout le village de tous les bonheurs..."
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le 25 mai 2018, le nouveau Règlement européen sur la protection des données à caractère personnel (RGPD) est entré en application.
Ce règlement vous permet de mieux contrôler l’utilisation qui est faite de vos données et permet de renforcer les droits des individus et leur redonner la maîtrise sur leurs données personnelles et notamment par :
- Le Droit d’information : Sur le traitement, la localité, la durée de conservation, les droits, les finalités…qui doivent être obligatoirement portés à la connaissance de la personne concernée, et cela de façon claire, transparente et exhaustive.
- Le Droit d’accès : les données que l’entreprise détient doivent pouvoir être mises à disposition de la personne concernée qui le demande.
- Le Droit d’effacement : les données doivent être effacées lorsque la personne concernée le demande et que le Responsable du Traitement n’a plus de motif légitime pour les détenir.
- Le Droit d’opposition : si le traitement ne repose pas sur l’exécution d’un contrat, ou une obligation légale ou réglementaire (tel que la prospection commerciale), la personne concernée doit pouvoir s’opposer au traitement de ses données.
- Le Droit de portabilité : offre la possibilité de récupérer ses données pour pouvoir les réutiliser ou les transmettre à un tiers concurrent (par exemple).
- Le Droit de limitation : en cas de contestation sur l’utilisation des données, le traitement doit pouvoir être suspendu.
- Le Droit de ne pas faire l’objet d’une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé produisant des effets juridiques.
- Le Droit de retirer son consentement s’il a été donné.
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Le 18 juin 2019, le taux d'emprunt de l'Etat français à 10 ans (OAT) est passé pour la 1ere fois en territoire négatif avec -0,002%. Ce qui va encore entraîner une légère baisse des taux d'emprunt immobiliers proposés par les banques.
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont de 1,20% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans.
Mais on peut négocier avec sa banque, sachant que certaines accordent des taux à 0,6% sur 15 ans, 0,85% sur 20 ans et 1,1% sur 25 ans. Sur 10 ans, on peut facilement obtenir 1%, voire moitié moins en fonction de son profil.
La loi de 1965 a prévu trois majorités pour : la majorité simple, 'article 24', la majorité absolue,'article 25', et la double majorité, 'article 26'. Certaines décisions exigent l'unanimité des voix.
Article 24 : La majorité simple correspond à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés à l'assemblée générale. On ne tient pas compte des voix des copropriétaires absents, ni même des abstentionnistes.
Décisions prises à l'article 24 :
- l'élection du président de l'assemblée générale et des scrutateurs
- l'approbation des comptes de l'exercice écoulé,
- le vote du budget prévisionnel,
- le vote de travaux d'entretien permettant de maintenir l'immeuble et ses équipements en bon état,
- l'adaptation du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis sa rédaction,
- les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux sur les parties communes,
- équiper des places de stationnement avec des bornes de recharge pour véhicules électriques,
- réaliser le diagnostic technique global (DTG).
La majorité simple est atteinte lorsque le nombre de voix "pour" la décision est supérieur au nombre de voix "contre", quel que soit le nombre de participants à l'assemblée. Il n'est pas nécessaire qu'un minimum de copropriétaires (ou quorum) soit présent ou représenté pour que l'assemblée puisse statuer à cette majorité.
Article 25 : La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
Décisions prises à l'article 25 :
- la désignation du syndic et l'approbation de son contrat,
- l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes (travaux portant atteinte à la structure de l'immeuble ou impactant les parties communes),
- l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
- les travaux d'amélioration.
La loi autorise les copropriétaires à procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24 en cas de situations de blocage :
- Avec le tiers des voix de tous les copropriétaires receuillis, la même assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24
- Avec moins du tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est également possible mais uniquement dans le cadre d'une nouvelle assemblée générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.
Article 26 : La double majorité correspond à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).Elle concerne les décisions les plus importantes.
Décisions prises à l'article 26 :
- la vente de parties communes,
- la modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes,
- la suppression du poste de gardien ou de concierge.
Taxe d'habitation :
Le ministre de l'Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin, vient de l'annoncer : La taxe d'habitation sur la résidence principale sera supprimée pour les contribuables les plus aisés en 2022.
la suppression de cette taxe ne devait concerner initialement que 80% des Français les plus modestes mais elle sera finalement étendue à l'ensemble des contribuables en 2023.
D'autre part, le ministre réfléchit également à réformer la fiscalité en ce qui concerne les donations afin de permettre aux parents de donner plus facilement du capital à leurs enfants.
"Aujourd'hui, on hérite à 50 ans. Dans 10 ans, on va hériter à 60 ans. Est-ce qu'à 60 ans, on a besoin de l'héritage de ses parents ? Je pense que c'est plutôt à 25, 30 ou 35 ans. Donc il faut allier l'espérance de vie et notre fiscalité moderne." a déclaré le ministre sur RTL.
A suivre donc...
CREDITS IMMOBILIERS :
Les parts de marché des groupes bancaires sur le crédit immobilier se présentent ainsi:
- Crédit Agricole : 34,9% des encours . C'est de loin la banque la plus active d'autant qu'elle est la seule banque à gagner des parts de marché.
- Banque Populaire – Caisse d’Epargne (BPCE) : 27%
- Crédit Mutuel : 16,4%
- BNP Paribas : 9,8%
- Société Générale : 9,2%
- La Banque Postale : 1,8%
- L’ensemble des banques étrangères : 0,8%
- Autres banques françaises : 0,2%
Source : ACPR, parts de marché calculées sur la base des encours de crédits immobiliers au 30 juin 2018.
Quel a été l’impact de la réforme après une première année d’application ?
1ère indication : 123 722 contribuables ont été assujettis à l’IFI en 2018 contre 358 000 pour le dernier ISF.
2ème indication : Les recettes se montent à 1,3 milliards d’euros alors que Bercy les évaluait à 850 000€.
3ème indication : Le revenu moyen des contribuables assujettis à l’IFI est de 234 000 €uros alors que le revenu moyen de ceux qui ont payé l’ISF la dernière année était de 165 000 €uros.
Un premier rapport complet sera publié fin septembre.
Le MECENAT culturel :
Grâce à la loi de 2003, le mécénat culturel est très intéressant sur le plan fiscal. Une entreprise ou un particulier peut faire des dons "aux organismes publics ou privés dont la gestion est désintéressée et qui ont pour activité la présentation au public de spectacles vivants, d’œuvres cinématographiques et audiovisuelles, ou l'organisation d'expositions d'art contemporain".
- Mécénat d'entreprise :
L’article 238bis du Code Général des Impôts autorise une réduction d'impôt de 60% du montant du don (dansla limite de 0,5% de son chiffre d’affaires HT, avec la possibilité de reporter sur 5 ans en cas de dépassement ou de déficit).
Certaines associations bénéficiaires sont autorisées à apporter 25% de la valeur du don en contreparties ( Invitations pour venir profiter des spectacles pour les employés ou des clients privilégiés...)
- Mécénat privé :
Pour un particulier, la réduction d’impôt est de 66 % des sommes versées.
Prime à la conversion:
Les règles d'attribution de cette prime créée pour le remplacement d'un véhicule ancien par un véhicule moins polluant, ont été modifiées ce 1er août.
Désormais, le revenu fiscal de référence sera pris en compte : il ne faudra pas dépasser en revenu fiscal:
- 13 489 € par part pour une seule personne.
- 26 978 € par an pour un couple.
- 40 467 € pour un couple avec deux enfants.
De plus :
- le véhicule de remplacement ne doit pas émettre plus de 117 gr. de CO2 par kilomètre, contre 122 gr. jusqu'à présent.
- cette prime est supprimée pour les véhicule de plus de 60 000 euros.
- cette prime est supprimée pour les diesels d'occasion.
Dates de mise à disposition des avis d’impôt sur le revennu:
Selon votre situation, votre avis d’impôt sur le revenu sera disponible dans votre espace particulier entre le 24 juillet et le 2 septembre 2019.
si vous êtes exigible à l'impôt sur le revenu, Votre avis sera disponible :
- dans votre espace Particulier entre le 29 juillet et le 7 août 2019.
- Si vous recevez un avis papier, il arrivera entre le 5 août et 20 août 2019.
Investir dans une SCPI :
Une SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, est-elle un bon placement?.
Beaucoup de banques proposent actuellement ce genre de placement en arguant que c'est un actif financier accessible et sûr.
La SCPI de rendement fait partie de ce qu’on appelle la «pierre-papier», c’est donc un actif financier sur des biens immobiliers. Si l’investissement dans la pierre est toujours considéré comme une valeur sûre, ce nouvel investissement permet d'acheter des parts à partir de 2.000 ou 3.000 €uros.
Les SCPI affichent un taux de rendement moyen très intéressant, entre 4% et 6%. et profitent de la solidité du marché immobilier car elles détiennent plusieurs immeubles ou bureaux ou commerces de centre-ville ( elles peuvent détenir une centaine de biens immobiliers avec une centaine de locataires qui sont souvent de grandes entreprises ).
Contrairement aux actifs financiers, les sociétés de SCPI sont très transparentes sur ce qu’elles détiennent. En consultant leur rapports trimestriels, on voit tout de suite ce qui a été acheté et donc ce que l'on détient en portefeuille.
- acheter sa résidence principale
- louer un logement
- faire un investissement locatif
A consulter impérativement avant toute démarche...
Taxe d'habitation :
En 2023 cette taxe prélevée par les communes, va disparaitre. Ainsi 24,4 millions de foyers vont en bénéficier, sur la résidence principale.
Mais dès l'année prochaine, en 2020, 80% des Français, soit 17,6 millions de foyers, cesseront définitivement de payer cette taxe pour leur résidence principale.
Pour savoir si vous êtes éligible à la réforme de la taxe d'habitation en 2019 , vous pouvez consulter le simulateur de la réforme de la taxe d'habitation pour 2019 sur le site du site des Impôts.
Numéros de téléphone surtaxés:
Nous sommes de plus en plus souvent sollicités pour téléphoner à des numéros inconnus, le prétexte étant d'appeler tel numéro pour prendre possession d'un colis, ou parce que vous avez gagné à un eventuel jeux, ou parce que vous avez entrepris une démarche administrative... Ce sont souvent des numéros suspects !
Si vous avez un doute sur un numéro vous pouvez consulter l'annuaire inversé mis en place sur le site du gouvernement pour les reconnaître.
CE QU'IL FAUT SAVOIR LORS D'UNE VENTE :
Décret sur les obligations déontologiques qui incombent aux professionnels de l’immobilier:
depuis le 1er septembre 2017, le décret sur les obligations déontologiques qui incombent aux professionnels de l’immobilier est entré en vigueur.
Ces obligations « doivent permettre l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels ».
Elles peuvent se résumer en 3 règles essentielles :
- Respect des lois
- Compétences
- Transparence
Les professionnels de l’immobilier doivent exercer leur profession avec prudence et discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel, s’abstenir de toute discrimination et refuser tout acte frauduleux en matière de blanchiment de capitaux.
Les professionnels doivent maitriser et actualiser parfaitement les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités.
Les professionnels doivent fournir une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, de leurs compétences, de leurs qualifications ainsi que les montants et les modes de calcul de leurs honoraires. Ils doivent présenter leur carte professionnelle à toute personne leur demandant.
Charges à prévoir:
Quand on achète un bien immobilier, maison ou appartement, en plus du prix d'achat il faut prévoir plusieurs frais, charges ou taxes supplémentaires:
- Charges ou frais payable une seule fois:
- Frais de notaire : entre 7,5 et 8,5% ou 2 à 3% pour un bien neuf.
- Frais de l'agence immobilière : entre 4 et 10% du logement.
- Frais de dossier du financement : Ils varient suivant la banque chargée d'un montage de crédit immobilier et les assurances qui y sont attachées.
- Les frais de garantie du crédit immobilier : à voir avec sa banque
- Charges ou frais à payer durant la durée de possession du bien:
- La taxe foncière : à payer chaque année à la commune.
- La taxe d'habitation : à payer chaque année à la commune. (elle doit être supprimée en 2020 sauf pour les résidences secondaires.
- L'assurance habitation : Le bien doit être assuré pour son bâti et pour ses équipements
- Les frais du financement en cas de prêt immobilier: montant mensuel du crédit auquel s'ajoutent les intérêts mensuels du prêt et l'assurance décès invalidité.
- Les travaux de rénovation, transformation, réparation, d'entretien: suivant l'état du bien ou vos envies de transformation...
Renseignements puisés dans l'article très complet du site "www.immobilier-danger.com" sur les frais d’un achat immobilier.
Pour vendre sa maison ou son appartement, le vendeur doit faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers afin d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. ce dossier de diagnostics techniques doit être fourni avant la signature du compromis de vente.
Les 11 diagnostics obligatoires sont:
- loi Carrez: métrage avec précisions de la superficie d'un appartement ou d’une maison en copropriété dont la hauteur mesure au moins 1,80 m.
- performance énergétique du bâtiment: le diagnostic performance énergétique (DPE) permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement. Son affichage est obligatoire sur toute annonce immobilière de vente comme de location.
- amiante: Obligatoire dans tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- plomb: obligatoire pour tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
- termites: obligatoire pour les biens se situés dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié. Il n'est valable que 6 mois!
- état des risques naturels et miniers: Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Il n'est valable que 6 mois!
- gaz: obligatoire pour les biens équipés d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans!
- électrique: Il concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Il est valable 3 ans!
- assainissement non collectif: obligatoire depuis le 1e janvier 2011 et concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout.
- information sur les mérules: dans notre régions, ce diagnostic n'est pas obligatoire.
- présence de radon: depuis le 1er juillet 2018 vient s'ajouter ce nouveau diagnostic obligatoire. Notre région est en catégorie 3. Cela ne représente pas un grave danger.
A compter du 1er avril 2019, les diagnostiqueurs seront soumis à une procédure unique de certification des compétences et de controle.
Trop de différences dans les conclusions d'un diagnostic sont apparues d'un diagnostiqueurs à un autre rendant ces controles, pourtant obligatoires, très contestables, obligeant l'Etat à tout faire pour améliorer la qualité de ce service.
En échange de ces controles plus rigoureux, la durée de validé de certification est portée de 5 ans (durée actuelle) à 7 ans...
Connexion Internet et mobiles :
Le développement des mobiles et l’usage d’Internet sont devenus indispensables pour la quasi-totalité des personnes aujourd’hui.
Dans l’achat d’un bien immobilier, ce besoin est incontournable : les acheteurs veulent une facilité de connexion et donc une couverture obligatoire pour leurs communications. Il est donc nécessaire, pour l’agent immobilier, de se renseigner auprès du vendeur sur les capacités d’une telle réception.
Il existe actuellement 2 nouveaux diagnosticsNON OBLIGATOIRES :
- Le DIAGNOSTIQUE de PERFORMANCE INTERNET (DPI) qui concerne surtout la facilité de connexion à l'Internet.
- le DIAGNOSTIQUE de PERFORMANCE NUMERIQUE (DPN) qui couvre l’ensemble des besoins en connexion, Internet et mobiles.
L’un ou l’autre de ces diagnostiques est toujours un plus pour la vente d’un bien. La majorité des diagnostiqueurs peuvent fournir cet information, le plus souvent gratuitement.
Durcissement de la Loi ALUR en copropriétés:
Depuis le 1er janvier 2016, pour les ventes de biens immobiliers dans une copropriété, les Notaires sont désormais obligés, avant toute transaction immobilière, de demander un extrait du bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur et de tous les associés si l’acquéreur est une SCI, afin de vérifier qu’il ne s’agit pas d’un « marchand de sommeil » frappé d’interdiction d’acquérir un bien autre qu’à l’usage personnel ( si cette acquisition concerne sa résidence principale, la vente pourra être régularisée par acte authentique mais le notaire devra notifier l’acte de vente à l’administration fiscale).
La loi ALUR ( Accès au Logement et Urbanisme Rénové)
Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014, en cas de vente d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété le vendeur doit fournir obligatoirement plusieurs documents afin que l’éventuel acquéreur puisse acheter en toute connaissance de cause.
Lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur".
Ces documents portent sur:
1 - Le droit de propriété du vendeur :
- titre de propriété et dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière
2 - La situation personnelle du vendeur :
- Livret de famille ou extrait d'acte de naissance
- Copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS
- Adresse, etc…
3 - Les travaux réalisés sur le bien vendu (par exemple la réunion de lots) :
- Justification d’obtention des autorisations administratives et celles de la copropriété (procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires) relatives à ces travaux.
4 - Le mesurage du lot vendu (ou certificat «loi Carrez »).
5 - Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :
- diagnostic de performance énergétique
- l’état des risques naturels et technologiques
- constat de risque d’exposition au plomb le cas échéant
- état relatif à l’amiante
- état parasitaire
- état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans
- diagnostic informant du risque de présence de mérules (Les mérules dans les constructions, s’attaquent aux bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées).
6 - L’organisation de la copropriété :
- nombre de lots de l’immeuble,
- charges moyennes règlées par le vendeur,
- signaler toutes éventuelles procédures judiciaires en cours de la copropriété avec le voisinage
- rapport global sur les éventuelles dettes vis-a-vis des fournisseurs
- listing complet et daté de toutes les modifications apportées à l'immeuble (division d'appartements, etc...)
Certains justificatifs qui étaient exigibles au moment de la signature définitive devront être présentés à la signature du compromis:
- règlement de copropriété
- proces-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- montant des charges courantes du budget prévisionnel
- sommes restant dues par le vendeur au syndic de copropriété
- carnet d'entretien de l'immeuble.
Règles environnementales de performance énergétique
(ENE) du 12 juillet 2010:
Depuis le 1er janvier 2011, en cas de mise en vente ou de mise en location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location. Toutes les formes d'annonces sont visées : vitrine d'agences immobilières, journaux, internet...
Depuis le 1er juillet 2013, l’ERNT - Etat des Risques Naturels et Technologiques - est remplacé par l'ERNMT - Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques -.
L'acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier sera informé par ce document sur la nécessité de prévoir des travaux imposés par les différents plans de prévention de risques, ou si ces travaux ont déjà été réalisés.
Le nouveau document, par rapport à l’ancien, prend en compte des risques miniers qui devront faire l’objet d’une réelle information :
- Situation de l'immeuble au regard du plan de prévention de risques miniers (PPRm).
- Règlement d'un plan de prévention des risques imposant des travaux sur l'immeuble.
- Information relative aux sinistres indemnisés par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.
Jusqu’ à présent, les risques naturels mentionnés étaient les inondations, les mouvements de terrain, les feux de forêt ou les séismes. Les risques technologiques concernaient les effets toxiques, thermiques ou de surpression.
Viennent donc s’ajouter les risques miniers dus à une activité minière passée ou présente, et pouvant présenter des risques aussi bien pour les personnes que pour leurs habitations : affaissements de terrains dus aux galeries souterraines pouvant entrainer des émanations de gaz, des rayons ionisants ou même des inondations.
La durée de ce document est de 6 mois.
POUR UN PRET IMMOBILIER:
Doit-on déclarer un crédit immobilier aux impôts? :
Pour obtenir un crédit immobilier d’une banque, nous étions obligés de domicilier nos crédits dans cette même banque.
Le Parlement, après un an d’expérimentation, revient en arrière : Les députés ont adopté un amendement qui met fin à l'obligation de domicilier ses revenus dans l'établissement qui vous fait un prêt immobilier.
La mesure devrait rentrer en application en juin...
Assurance pour un prêt immobilier :
Il n’y a, à ce jour, aucune obligation légale à souscrire une assurance lorsque l’on contracte un prêt immobilier.
Mais les banques françaises vous obligent à une telle garantie sur les prêts à long terme et avec des montants élevés.
Cette assurance vous protège, en général, en cas de :
- Perte totale et irréversible d’autonomie (garantie PTIA)
- Invalidité permanente partielle (garantie IPP)
- Arrêt de travail sur une longue durée (garantie ITT)
- Perte de son emploi
- Décès du ou de l’un des co-emprunteurs (garantie DC)
Les banques exigent surtout l’assurance décès (DC) et invalidité permanente totale (IPT).
Le site www.immobilier-danger.com d'où proviennent ces renseignements, vous donnera plus de
Les frais de notaire (8% environ) sont à la charge de l'acheteur et viennent s'ajouter au prix du bien affiché.
(article 1593 du Code civil: « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »).
Vous désirez demander un prêt immobilier à votre banque pour l'achat d'un bien. Mais vous voudriez que ces frais de notaire soient intégrés dans votre prêt. Très généralement, les banques refusent.
Il existe pourtant un moyen d'arriver à faire financer ces frais par le prêt:
Avec l'accord du vendeur, vous pouvez demander à faire un « acte en mains » ou ("contrat en mains"):
Cela signifie que l’ensemble des frais afférents à la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur. Donc au prix de vente réel s'ajoute les frais de notaire.
EXEMPLE: Prix du bien affiché: 100 000€, donc frais de notaire: 8 000€ environ. Sur l'acte en mains, le prix de vente sera de 108 000€.
Pour la banque, le prix de vente du bien sera donc celui figurant sur l'acte en mains, (soit 108 000€ dans notre exemple) et vous financera sur ce montant!
Pour le vendeur qui réglera les frais notariés, le montant de la plus-value sera nécessairement calculé sur le prix réel mentionné sur le "contrat en mains", sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur (soit sur 100 000€ dans notre exemple), ce qui, in fine, ne changera rien pour lui.
Bien entendu, toujours demander conseil auprès de son notaire...
Tout sur les SCPI Pinel:
La SCPI Pinel est une nouvelle formule pour diversifier son portefeuille immobilier. Son grand avantage est qu'elle permet aux particuliers d’accéder facilement au marché immobilier sans les contraintes de gestion tout en mutualisant les risques. Elle permet en plus d'obtenir un avantage fiscal dans le cadre de la loi Pinel.
La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location.
Tableau précisant le taux de la réduction d’impôt en loi Pinel:
Durée
Taux de Réduction d’impôt Pinel*
Loi Pinel sur 6 ans
12 %* soit 2% pendant 6 ans
Loi Pinel sur 9 ans
18 %* soit 2% pendant 9 ans
Loi Pinel sur 12 ans
21 %* soit 2% pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans
* en % du prix d'acquisition du logement, dans la limite du plafond et d'une réduction d'impôt fixée à 5 500€/m2. maximum.
* Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable.
* La défiscalisation est validée une fois les conditions remplies et les obligations déclaratives réalisées.
*Notre région est classée en ZONE A.
Cette loi Pinel d’investissement locatif dans le neuf est prolongée jusqu’au 31 décembre 2017
1er Exemple : Achat d'un logement par un couple
Surface 50m2 à 4 000€/m2 soit un prix de 200 000€ Engagement de 12 ans soit une réduction d'impôt de:
- 200 000 / 2%= 4 000€ par an pendant 9 ans
puis
- 200 000 / 1%= 2 000€ par an les 3 dernières années
2ème Exemple :
Achat d'un logement par un couple
Surface 30m2 à 6 000€/m2 soit un prix de 180 000€ le plafond du prix de vente est plafonné à 5 500€/m2 soit 5 500x30m2= 165 000€. Engagement de 12 ans soit une réduction d'impôt de:
- 165 000 / 2%= 3 300€ par an pendant 9 ans
puis
- 165 000 / 1%= 1 650€ par an les 3 dernières années
RENOVATION d'un BIEN IMMOBILIER:
Les majorités en copropriété :
La loi de 1965 a prévu trois majorités pour : la majorité simple, 'article 24', la majorité absolue,'article 25', et la double majorité, 'article 26'. Certaines décisions exigent l'unanimité des voix.
Article 24 : La majorité simple correspond à la majorité des voix des seuls copropriétaires présents et représentés à l'assemblée générale. On ne tient pas compte des voix des copropriétaires absents, ni même des abstentionnistes.
Décisions prises à l'article 24 :
- l'élection du président de l'assemblée générale et des scrutateurs
- l'approbation des comptes de l'exercice écoulé,
- le vote du budget prévisionnel,
- le vote de travaux d'entretien permettant de maintenir l'immeuble et ses équipements en bon état,
- l'adaptation du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis sa rédaction,
- les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux sur les parties communes,
- équiper des places de stationnement avec des bornes de recharge pour véhicules électriques,
- réaliser le diagnostic technique global (DTG).
La majorité simple est atteinte lorsque le nombre de voix "pour" la décision est supérieur au nombre de voix "contre", quel que soit le nombre de participants à l'assemblée. Il n'est pas nécessaire qu'un minimum de copropriétaires (ou quorum) soit présent ou représenté pour que l'assemblée puisse statuer à cette majorité.
Article 25 : La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.
Décisions prises à l'article 25 :
- la désignation du syndic et l'approbation de son contrat,
- l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes (travaux portant atteinte à la structure de l'immeuble ou impactant les parties communes),
- l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
- les travaux d'amélioration.
La loi autorise les copropriétaires à procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24 en cas de situations de blocage :
- Avec le tiers des voix de tous les copropriétaires receuillis, la même assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24
- Avec moins du tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 est également possible mais uniquement dans le cadre d'une nouvelle assemblée générale qui devra impérativement être réunie dans les 3 mois.
Article 26 : La double majorité correspond à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).Elle concerne les décisions les plus importantes.
Décisions prises à l'article 26 :
- la vente de parties communes,
- la modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes,
- la suppression du poste de gardien ou de concierge.
Plan Climat :
Dans le cadre du Plan Climat, mis en place par le gouvernement, on peut toucher une prime à la conversion qui peut varier entre 100 € jusqu’à 2 500 € (et même jusqu'à 5 000 € dans certains cas) si l'on achète une voiture plus propre.
Qui peut la demander et comment fonctionne-t-elle ?
Le site "www.economie.gouv.fr" vous donne tous les renseignements nécessaires...
Rénovation énergétique :
Besoin d'améliorer l'isolation de votre logement ? De diminuer votre facture de chauffage ? D'une chaudière plus performante ? Vous pouvez prétendre à des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique de votre logement ! Découvrez les aides auxquelles vous pouvez prétendre
Financement des travaux de rénovation :
Comment financer les travaux de rénovation d’un bien immobilier que vous venez d’acheter… Trois solutions:
1- Un apport personnel: Le plus simple...
2- Le prêt travaux spécifiques : Faire 2 prêts immobiliers, l’un pour acheter le l’achat du bien, maison ou appartement, Le 2ème pour payer les artisans employés à la rénovation. Ce prêt est intéressant si les travaux ne sont pas trop importants et il peut se faire sur une période plus courte. Pas d’assurance décès invalidité à payer sur un tel prêt ce qui peut représenter un gain relativement conséquent. La banque commence le prêt quand elle doit régler le montant des factures.
3- Inclure le prix des travaux dans le prêt immobilier : Au moment de l’achat, la banque s’acquittera du montant du bien pour le vendeur et des frais de notaire, mais conservera la part du prêt servant à financer les travaux.
Le Taux d’intérêt est généralement plus avantageux et vous pouvez étaler les remboursements pour les travaux dans le temps, vous n’avez qu’une seule mensualité normalement fixe durant toute la durée du remboursement.
Le CITE élargie aux fenêtres :
Le CITE c'est le "crédit d'impôt transition énergétique". qui vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour vos travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique de votre logement.
le CITE est destiné aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit fiscalement domiciliés en France et qui souhaitent réaliser des travaux d’économie d’énergie pour leur habitation principale. Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans.
En 2019, le taux du crédit d’impôt est de 15 % ou 30 % du montant des dépenses, en fonction de la nature de celles-ci.
Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 8 000 € pour une personne seule (célibataire, veuve ou divorcée), et à 16 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge supplémentaire (200 € par enfant en résidence alternée) sur une période de 5 ans.
Depuis le 1er janvier 2019, ce crédit d'impôts est réélargi aux changements de fenêtres.
Ainsi si le remplacement d'une fenêtre en simple vitrage à une fenêtre en double ou triple vitrage, bénéficiera de ce crédit d'impôts plafonnée à 100 € par fenêtre.
CITE : changements à compter de 2019:
L'article 182 de la loi de finances pour 2019 reconduit le CITE d'un an tout en étendant le dispositif à de nouvelles dépenses :
- L'installation de chaudières à très haute performance énergétique n'utilisant pas le fioul dans la limite d'un plafond de dépenses fixé par arrêté.
- Les frais de pose pour l'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable au taux de 30 % dans la limite d'un plafond fixé par décret.
- La dépose d'une cuve à fioul au taux de 50 % sous conditions de ressources fixées par décret.
- Le CITE sera converti en prime pour les ménages modestes à l'horizon 2020.
TAUX de TVA sur les travaux :
La construction neuve ou les travaux de rénovation sont soumis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) bâtiment.
Depuis 2014, les travaux dans une habitation sont concernés par trois taux différents : 5,5%, 10% ou 20%.
TVA à 20% : Ce taux s’applique pour :
- les constructions neuves
- la rénovation si le logement a été construit il y a moins de deux ans - les agrandissements supérieurs à 10% de la surface d’habitation - les travaux importants qui remettent à neuf une habitation : le remplacement de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpente, façades…) ou de plus d’un tiers du second œuvre (plancher, plomberie, installation électrique…)
- les travaux dans les locaux à usage professionnel, dans les bureaux, les hébergements touristiques…
- construction de piscine
TVA à 5,5% : Elle s’applique pour tous les travaux de rénovation pour l’amélioration des performances énergétiques d’un logement principal ou dans une maison secondaire.
- Isolation des combles
- Changer les fenêtres
- Remplacer la chaudière
- Isolation thermique par l’extérieure
TVA à 10% : Pour les travaux de rénovation effectués dans un logement construit depuis plus de deux ans, que ce soit une habitation (maison ou appartement) secondaire ou principale.
Cette TVA s’applique sur la main-d’œuvre mais aussi sur les matériels s’ils ont été achetés par l’entreprise effectuant les travaux.
- Changement du revêtement de sol : pose d’un parquet ou d’une moquette par exemple.
- Travaux dans la salle de bains : remplacer la baignoire par une douche
- Poser une nouvelle cuisine
- Travaux effectués dans le garage, la cave ou le grenier
- Repeindre les murs ou poser un papier-peint
- Créer une nouvelle pièce en installant une cloison
- L’entretien ou installation d’ascenseur.
Laine de verre « écologique et recyclable à l'infini » :
C'est la nouvelle création "révolutionnaire" de la société Isover pour l’isolation par l’intérieur. Cette nouvelle matière brevetée est notamment dotée d’un liant 100% biosourcé .
Confort de pose, économies d’énergie, hautes performances acoustiques, écologique et « made in France »...
SUCCESSION ET DONATION:
Donation / Partage :
Si, de leur vivant et selon leur seule volonté, des parents décident de faire une donation-partage à leurs enfants, ces derniers ne peuvent pas contester leur lot, même s’ils trouvent le partage inégalitaire.
La seul chose qu’ils peuvent faire, c’est d’accepter ou de refuser leurs lots… (Cour de Cassation)
L’intérêt d’une donation-partage est de ne pas être remise en question au moment de la succession. Elle entraine une réduction des droits de succession…
La Donation :
La donation est un contrat par lequel, de son vivant, une personne transmet immédiatement et irrévocablement un bien mobilier (meubles, bijoux, tableaux, voiture...) ou un bien immobilier (appartement, maison...) à une autre personne appelée le donataire.
Le donateur ne peut pas faire une donation portant sur un bien qu'il va acquérir dans le futur.
Une fois réalisée, le donateur ne peut plus récupérer les droits ou les biens donnés, sauf exceptions.
Pour qu’il y ait DONATION il faut que :
- Le donateur ait la capacité de donner
- le donataire doit avoir la capacité de recevoir
- le donateur et le donataire doivent consentir réciproquement à la donation.
Une donation se fait obligatoirement devant un Notaire.
Il n'existe pas d'obligation de lien familial entre le donateur et le donataire Le donateur choisit librement le donataire (ce peut être un héritier du donateur en avancement de sa part successorale ou non).
La donation est soumise à une imposition. Son montant est calculé à partir du barème des droits de donation.
La donation à un membre de sa famille fait l'objet d'un abattement dont le montant dépend du lien de famille (époux, petits-enfants, frère...).
Barème des droits de donation:
Le calcul des droits de donation est basé sur le même barème que celui des droits de succession.
Au 1er novembre 2017, les règles applicables à l’acceptation d’une succession ont changé: L'héritier dispose dorénavant de 3 possibilités:
- accepter la succession purement et simplement
- accepter la succession à concurrence de l’actif net
- renoncer à la succession ( formulaire cerfa intitulé "renonciation à succession" à télécharger et à adresser au tribunal de grande instance duquel dépend le testateur ).
Les héritiers disposent toujours de six mois pour s'acquitter des droits de succession. Mais le fisc peut accorder des délais. Chaque héritier ou légataire est tenu de régler les droits de succession correspondant à la part qu'il reçoit. Mais les héritiers sont solidaires pour le paiement des droits et des éventuelles pénalités.
Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est exonéré des droits de succession.
Les droits de Succession :
Les héritiers d'une personne décédée qui acceptent la succession, sont redevables de droits calculés en fonction de la part d'héritage qui leur revient, suivant le lien de parenté. Ces droits sont calculés sur la valeur de l'actif net, après imputation des dettes déductibles, attribués à chaque héritier ou légataire.
Il faut donc suvre les étapes suivantes:
- Répartir le patrimoine en fonction des règles du Code civil ou des volontés du défunt
- appliquer des abattements sur chaque part en fonction de la parenté de chaque héritier
- appliquer le barème qui dépend de la parenté de chacun avec le défunt
- appliquer les réductions éventuelles de droits.
Les héritiers et légataires ayant un lien de parenté direct bénéficient d'un abattement de 100 000 € sur la part de chacun, enfants ou ascendants du défunt.
Les héritiers en ligne directe, ayant, au moment du décès, 3 enfants ou plus , bénéficient d'une réduction de droits de 610 € par enfant.
Calcul des droits de succession:
Il existe 7 tranches d'abattement:
Inférieur à 8 072 €
5 %
de 8 072 € à 12 109 €
10 %
de 12 109 € à 15 932 €
15 %
de 15 932 € à 552 324 €
20 %
de 552 324 € à 902 838 €
30 %
de 902 838 € à 1 805 677 €
40 %
Au-delà de 1 805 677 €
45 %
Transmettre de son vivant un bien immobilier :
Il est tout à fait possible de donner à vos proches une maison ou un terrain.
Il existe 2 types de donations :
- la donation en pleine propriété :
La DONATEUR qui transmet un bien immobilier, se dépouille définitivement du bien au profit du DONATAIRE. Cette donation se réalise devant notaire.
Cette donation permet de réduire les droits de succession à la mort du donateur mais aussi le montant de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière) à payer car les biens transmis ne font plus partie de son patrimoine.
Il faudra payer des droits de donation, mais seulement au-delà d'un certain montant: 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Et cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.
- La donation démembrée :
Cette donation consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l'usufruit et la nue-propriété. La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d'y vivre car vous ne transmettez pas l'usufruit (ou la jouissance) du bien. Et ce bien ne peut être vendu sans votre accord.
Elle permet de réduire les droits de donation car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien est fonction de l'âge du donateur au jour de la donation , la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l'âge du donateur.
Au décès du donateur,les enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droits de mutation.
Remarque: la donation de la nue-propriété n'a pas d'incidence sur le montant de l'IFI, si vous y êtes assujetti. Vous continuez à payer l'IFI sur la valeur totale du bien.
D’autres moyens existent pour défiscaliser , comme la SCPI fiscale, le déficit foncier ou encore la lois Malraux.
Découvrir ces autres moyens sur le site : immobilier-danger.com
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
Toutes les questions que l'on peut se poser sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent trouver une réponse sur le site des Impôts:
- Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)?
- Qui est concerné par l’IFI ?
- Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
- Quel est le taux d’imposition de l’IFI ?
- Comment effectuer votre déclaration IFI ?
L’ISF ou impôt (de solidarité) sur la Fortune s'est transformé en IFI ou Impôt sur la fortune immobilière.
Même seuil (1,3 M€), même barème (de 0,50% à 1,50%), même abattement (30%) sur la Résidence principale, même plafond (75% des revenus), mais il ne s’applique qu’au patrimoine immobilier. Sa recette est ainsi divisée par 2.
L’objectif de ce changement selon notre Président, est de « privilégier le risque face à la rente », afin de favoriser le financement des entreprises…
L’ISF a été créé par le Président François Mitterand en 1981, Il concerne 1% des contribuables et représente moins de 2% des recettes de l’Etat… Sa création par un gouvernement de gauche avait une énorme charge symbolique.
Etonnamment, les gouvernements de droite successifs de Mrs Chirac, puis Sarkosy ne l’on pas supprimé. Il est vrai qu’il reste très populaire chez les 99% qui n’y sont pas assujetti….
« Entre tradition chrétienne et égalitarisme républicain, les Français sont complexés sur les questions d’argent et défiants face aux riches...
Abroger l’ISF serait donc faire un cadeau aux riches… » reconnaît le politologue Roland CAYROL d’où cette prudence de nos gouvernants, et cette habile mutation décidée par Emanuel MACRON, qui, geste à droite, adoucit l’impôt, et geste à gauche, le maintient.
BAREME IFI 2019
Tranches de patrimoine net taxable
Taux
Inférieure à 800.000 EUR
0%
Supérieure à 800.000 et inférieure ou égale à 1.300.000 EUR
0,50%
Supérieure à 1.300.000 et inférieure ou égale à 2.570.000 EUR
0,70%
Supérieure à 2.570.000 et inférieure ou égale à 5.000.000 EUR
1,00%
Supérieure à 5.000.000 et inférieure ou égale à 10.000.000 EUR
1,25%
Fraction supérieure à 10.000.000 EUR
1,50%
Calcul de l'IFI par l'exemple:
Imaginons que votre patrimoine net taxable à l'IFI est de 4 000 000 € au 1er janvier 2019. Le calcul de votre IFI 2019 est le suivant :
fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 €
500 000 € x 0,50 %
= 2 500 €
fraction comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 €
1 270 000 € x 0,70 %
= 8 890 €
fraction supérieure à 2 570 000 €
1 430 000 € x 1 %
= 14 300 €
Total IFI 2019
= 25 690 €
Mécanisme de décote: L'article 885 U du CGI prévoit un mécanisme de décote pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI.
En fait entre 800 000 € et 1 299 999€, vous n'êtes pas soumis à l'lFI. Mais à 1 300 000€, vous êtes assujetti.
Ainsi, pour les redevables dont le patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l'impôt calculé selon le barème progressif est réduit d'une somme égale à 17 500 € - 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine.
Exemple: Au 1er janvier de l’année 2019, le patrimoine net taxable d'un redevable est de 1 374 000 €.
Le calcul de l’impôt s’effectue ainsi :
Application du barème progressif
Impôt calculé
N'excédant pas 800 000 €
0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €
500 000 x 0,50 % = 2 500 €
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €
74 000 x 0,70 % = 518 €
Total
3 018 €
Montant de la décote
17 500 – (1,25 % x 1 374 000) = 325 €
Montant de l'IFI après décote
2 693 €
Imposition pour une résidence secondaire:
On ne peut avoir qu'UNE SEULE résidence principale dans laquelle on est sensé vivre plus de 6 mois par an.
La "RESIDENCE SECONDAIRE" désigne donc tous les autres biens immobiliers: maison (s) de vacances, investissements locatifs ou logements vacants ( logements inutilisés).
Une résidence secondaire peut devenir une résidence principale si l'on peut justifier que l'on y vit plus de 6 mois par an.
La résidence principale bénéficie de plusieurs avantages fiscaux très importants ( aide au financement du style PTZ+, aides à la rénovation énergétique ) contrairement à la résidence secondaire.
La taxe d’habitation est due ( à partir du moment où l'on est propriétaire au 1er janvier de l’année, qe cette résidence soit loué ou pas ), sans aucune éxonération possible.
Il en va de même pour la taxe foncière ( sauf si l'on est âgé ET avec de faibles revenus ).
Exonération de la redevance télévision si elle est déjà réclamée pour la résidence principale.
L’intégralité de la valeur de cette résidence secondaire est prise en compte dans le calcul de l’ISF, contrairement à la résidence principale qui jouit d'une décote de 30%.
Lors de la vente d'une résidence secondaire, si l'on réalise une plus-value par rapport au cout d'achat, l'administration fiscale va prélever un impots sur ce gain financier.
Une réforme de septembre 2013 a ramené à 22 ans au lieu de 30 (sous le gouvernemenr Sarkosy ce délais est passé de 15 à 30 ans) le temps maximal d'imposition à 19% mais à laissé à 30 ans le temps maximal pour le prélèvement de la CSG-CRDS.
Plues Values immobilière
à compter du 1er septembre 2013:
- Pas d'exonération les cinq premières années de détention d'un bien, La plus-value continuera d'être taxée au taux normal, soit 36,2% (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Exonération au titre de la détention acquise au bout de:
+ 22 ans pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu (IR)
+ 30 ans pour la partie de l’imposition relative aux prélèvements sociaux (PS)
Nouveaux taux d’abattement pour durée de détention à partir de la sixième année:
- Pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu (IR):
+ Abattement de 6% sur la plus-value de la 6ème à la 21ème année
+ Abattement de 4% la 22ème année
- Pour la partie de l’imposition relative aux prélèvements sociaux (PS):
+ Abattement de 1,65% sur la plus-value de la 6ème à la 21ème année
+ Abattement de 1,60% la 22ème année
+ Abattement de 9% sur la plus-value de la 23ème à la 30ème année.
