aBc immobilier 20, Place François SPOERRY 24, place des Artisans
83310 - PORT GRIMAUD Tel: 04 94 56 18 30
Entre ciel et mer, l'HARMONIE... Entre le bleu et le vert, le BONHEUR...
"Sur fond de voiles et de mâts, entre canaux et îlots, entre maisons et bateaux, commence une liberté
nouvelle ouverte sur le grand large et baignée d'une douceur de vivre à nulle autre pareille.
Ici tout interpelle les sens. Sous le soleil méditerranéen, les couleurs chantent, les senteurs se mêlent.
Partout le vert des jardins, comme une réplique au bleu de l'eau, crée l'ombre et la fraîcheur.
Si chaque jour, Port Grimaud restitue le bonheur des villages de bord de mer,
Port Grimaud est avant tout et surtout le village de tous les bonheurs..."
2 adresses sur PORT GRIMAUD pour vous permettre de nous contacter plus efficacement. 20 place François Spoerry et 24, place des Artisans Nous travaillons pour vous...
Historique de la cité lacustre
PORT GRIMAUD est classé au Patrimoine Architectural du XXe siècle depuis le 11 septembre 2004.
le 25 mai 2018, le nouveau Règlement européen sur la protection des données à caractère personnel (RGPD) est entré en application.
Ce règlement vous permet de mieux contrôler l’utilisation qui est faite de vos données et permet de renforcer les droits des individus et leur redonner la maîtrise sur leurs données personnelles et notamment par :
- Le Droit d’information : Sur le traitement, la localité, la durée de conservation, les droits, les finalités…qui doivent être obligatoirement portés à la connaissance de la personne concernée, et cela de façon claire, transparente et exhaustive.
- Le Droit d’accès : les données que l’entreprise détient doivent pouvoir être mises à disposition de la personne concernée qui le demande.
- Le Droit d’effacement : les données doivent être effacées lorsque la personne concernée le demande et que le Responsable du Traitement n’a plus de motif légitime pour les détenir.
- Le Droit d’opposition : si le traitement ne repose pas sur l’exécution d’un contrat, ou une obligation légale ou réglementaire (tel que la prospection commerciale), la personne concernée doit pouvoir s’opposer au traitement de ses données.
- Le Droit de portabilité : offre la possibilité de récupérer ses données pour pouvoir les réutiliser ou les transmettre à un tiers concurrent (par exemple).
- Le Droit de limitation : en cas de contestation sur l’utilisation des données, le traitement doit pouvoir être suspendu.
- Le Droit de ne pas faire l’objet d’une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé produisant des effets juridiques.
- Le Droit de retirer son consentement s’il a été donné.
PORT GRIMAUD Ref.: 456v Prix: 4 700 000 € Très belle MAISON d'EXCEPTION, 7 chambres, 5 sdeB, grand patio fermé à l'entrée, au coeur de la cité lacustre.
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PORT GRIMAUD Ref.: 215a Prix: Nous consulter APPARTEMENT de 38m2 environ, au rez-de-chaussée d'une résidence sécurisée avec piscine, 1 chambre, à deux pas du centre de Port Grimaud Sud.
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L'agence aBc se tient à votre disposition avec ses compétences, son dévouement et sa bonne connaissance du marché immobilier à
PORT-GRIMAUD
Selon le dernier rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), La part des classes moyennes dans la population française est passée de 64% à 61% en 30 ans et s’est considérablement fragilisée.
Le revenu médian en France est de 21 415€ par an soit 1785€ mensuel. Dans l’union européenne ce revenu médian annuel est de 16 153€ Soit 1346€ mensuel.
Les ménages ayant des difficultés pour boucler les fins de mois représentent 52% de la population en France contre 47% en Europe.
Pour les foyers à bas revenus, cette proportion est de 81% en France contre 70% en Europe.
Cette baisse de pouvoir d’achat est en partie due à l’envol des prix des logements.
Pour les jeunes ménages, entre 25 et 44 ans, l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile. En 1973, 34% d’entre eux étaient propriétaires mais en 2013 ils n’étaient plus que de 16% !
Dans le même temps, chez les jeunes ménages aisés, l’accès à la propriété a augmenté de plus de 50%...
La société, si elle continue à évoluer de cette façon, se divisera en 2 classes majeures : une classe riche et un groupe beaucoup plus important dont le travail consistera à servir la classe riche… La classe moyenne diminuant dangereusement...
Plan Climat :
Dans le cadre du Plan Climat, mis en place par le gouvernement, on peut toucher une prime à la conversion qui peut varier entre 100 € jusqu’à 2 500 € (et même jusqu'à 5 000 € dans certains cas) si l'on achète une voiture plus propre.
Qui peut la demander et comment fonctionne-t-elle ?
Le site "www.economie.gouv.fr" vous donne tous les renseignements nécessaires...
Arnaques :
l’UFC-Que Choisir dénonce une nouvelle fois des pratiques commerciales frauduleuses de certains professionnels de la rénovation énergétique qui exposent souvent dans les salons...
Cela se traduit par un refus d’établir un devis, des conseils inadéquats ou des allégations fantaisistes, des promesses de baisses importantes sur votre facture énergétique sans même s’être déplacé pour visiter votre logement…
Des commerciaux peu scrupuleux se prétendent à tord et malhonnêtement titulaires du label Reconnu Garant de l’Environnement Or, nous explique, Que Choisir, "pour que le consommateur puisse bénéficier du crédit d’impôt, il est indispensable que les travaux soient réalisés par une entreprise RGE".
Les prix pour des fenêtres peuvent varier de 4 400 € 18 500 € et de 2 000 à 7 000 € par kWc2 pour le photovoltaïque.
L’UFC-Que Choisir rappelle que "le devis est la clé de voûte d’une saine concurrence en particulier sur les salons au sein desquels la loi ne prévoit aucun droit de rétractation "...
Attention donc aux offres alléchantes dans les différents salons sur l'Habitat et la Rénovation énergétiques...
Arnaques :
Attention aux faux sites administratifs payants pour toute démarche en ligne:
Surtout ne pas se fier aux premiers résultats des moteurs de recherche car ce sont surtout des sites commerciaux payants et au milieu desquels peuvent se cacher des sites malveillants…
Le site officiel « www. service-public.fr » nous indique les bonnes pratiques pour éviter les arnaques :
• consulter le site service-public.fr pour être redirigé vers le site adéquat en fonction de la demande
• vérifier que l'url du site se termine par .gouv.fr ou .fr
• vérifier l'identité du site et ses mentions légales avant de réaliser le moindre paiement
• alerter la DGCCRF en cas d'arnaques
Donc le SEUL REFLEXE à avoir pour toute démarches administrative, est de consulter directement cette adresse:
... ou vous trouverez tous les services en ligne gratuitement comme une demande d'acte d'état civil (acte de naissance, mariage ou décès), une demande d'extrait de casier judiciaire, etc, etc …
Gestion plus rigoureuse :
La Cour des compte a publié le 21 mars un rapport intitulé « La gestion des dépenses fiscales en faveur du logement » dans lequel elle analyse les avantages fiscaux en faveur du logement pour signaler que ceux-ci seraient à la fois incohérents et peu efficaces . Elle formule 7 recommandations portant sur le pilotage de ces dépenses fiscales, leur évaluation ou encore leur chiffrage:
En 2019, La France devrait afficher une croissance supérieure à la moyenne des pays de la zone euro. L'Insee a même revu à la hausse sa prévision de croissance du PIB visant désormais une progression de 0,4 % de l'activité au 1er et 2ème trimestres au lieu des 0,3 % annoncés précédemment.
En 2019 notre croissance moyenne devrait être de 1,8%, dépassant ainsi celle de la zone euro, attendue autour de 1 %.
Le chomage devrait donc continuer sa décrue, L'Insee tablant sur un rythme de créations d'emplois au premier semestre de l'ordre de 85.000.
Ce résultat prévu est principalement dù à la faible ouverture de notre économie à l'international, (ce qui, d'ordinaire, nous pénalise quand la croissance est en hausse dans les autres pays de la CE), mais aussi à la prime exceptionnelle de pouvoir d'achat versée par les entreprises à leurs salariés gagnant jusqu'à 3 Smic en début d'année: 2 millions de salariés qui en ont profité, pour un montant total d'un milliard d'euros, le montant moyen des primes atteignant 450 euros et plus d'un tiers d'entre elles atteignant le montant maximal de 1000 euros.
DONATION-PARTAGE :
Si, de leur vivant et selon leur seule volonté, des parents décident de faire une donation-partage à leurs enfants, ces derniers ne peuvent pas contester leur lot, même s’ils trouvent le partage inégalitaire.
La seul chose qu’ils peuvent faire, c’est d’accepter ou de refuser leurs lots… (Cour de Cassation)
L’intérêt d’une donation-partage est de ne pas être remise en question au moment de la succession. Elle entraine une réduction des droits de succession…
CREDIT IMMOBILIER :
Pour obtenir un crédit immobilier d’une banque, nous étions obligés de domicilier nos crédits dans cette même banque.
Le Parlement, après un an d’expérimentation, revient en arrière : Les députés ont adopté un amendement qui met fin à l'obligation de domicilier ses revenus dans l'établissement qui vous fait un prêt immobilier.
La mesure devrait rentrer en application en juin...
Supprimer la TVA ?:
Marc Chesney, professeur d’économie à l’université de Zurich vient de lancer une idée intéressante pour supprimer la TVA : créer une micro taxe de 0,1 ou 0,2% sur tous les paiements électroniques !
Une telle initiative rapporterait, selon ses calculs qui n’engagent que lui pour le moment, quelques 200 milliards d’€uros. L’état pourrait ainsi supprimer la TVA.
Je cite cet économiste : « Le volume des transactions électroniques est énorme et représente au moins 100 fois le PIB. En restant prudent, on peut estimer qu’une taxe à 0,1 % rapporterait suffisamment pour faire disparaître la TVA. Avec 0,2 %, on pourrait même diminuer voire supprimer d’autres impôts. »
« La TVA est bien trop élevée. Ce sont surtout les classes moyennes et les plus pauvres qui en pâtissent ».
Cette micro-taxe serait applicable à toutes les transactions en ligne de particuliers mais aussi des entreprises. Elle s’appliquerait également aux retraits automatiques mais aussi, pourquoi pas, à tout paiement par carte bancaire…
Il vient de soumettre cette idée à une votation en Suisse en espérant obtenir les 100 000 signatures nécessaires.
Grand Débat National:
La FNAIM a profité du grand débat national pour faire 20 propositions réparties en 4 catégories :
- la politique générale du logement pour réduire les inégalités : avec 7 propositions pour gommer les déséquilibres entre les zones tendues et le reste du territoire
- les rapports bailleurs et locataires pour rétablir la confiance : favoriser la traçabilité grâce à la création d’un "passeport confiance", mais aussi de rallonger le délai de préavis à 2 mois au lieu d’1 pour éviter la diminution de l’offre en zone tendue.
- rééquilibrer la fiscalité immobilière : plafonner les taxes foncières, supprimer l’exonération de taxe foncière pendant 25 ans du secteur des logements sociaux pour rééquilibrer le financement des collectivités territoriales et éviter une concentration de la taxe sur le secteur du logement privé.
- faciliter la transition énergétique du logement : 4 propositions afin d'inciter et faciliter la transition énergétique du logement par exemple en créant un fonds "urgence copropriété" facilitant l’action des syndics professionnels, assortie d’un "livret épargne transition énergétique".
Le retour à l’ISF est une des principales revendications des « Gilets jaunes », même si, pour l’avoir constater lors des débats nationaux, beaucoup ne savaient pas du tout ce que c’était, ignorant l’existence de l’IFI…
Le Président qui ne souhaite pas revenir sur cette réforme, a décidé tout de même d’en faire évaluer les effets par un comité composé de 14 membres (experts économistes spécialistes de la fiscalité, des représentants des syndicats et du patronat, un représentant des banques, des fonctionnaires de l’Insee et de Bercy, et une seule parlementaire).
Ce comité a pour objectif d'évaluer la réforme de l'ISF mais aussi la mise en place du PFU (prélèvement forfaitaire unique) - le fait de taxer les dividendes, les intérêts à un taux unique de 30% , d’en évaluer les impacts macroéconomiques et microéconomiques : la création d'emploi, les investissements, l'attractivité et la compétitivité des entreprises (...)
Une dure tache en perspective d’autant que Le rapport sur l'évaluation de l'ISF doit être rendu public fin septembre… Le résultat sera un rapport technique et non pas politique…
Rénovation énergétique :
Besoin d'améliorer l'isolation de votre logement ? De diminuer votre facture de chauffage ? D'une chaudière plus performante ? Vous pouvez prétendre à des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique de votre logement ! Découvrez les aides auxquelles vous pouvez prétendre
Financement des travaux de rénovation :
Comment financer les travaux de rénovation d’un bien immobilier que vous venez d’acheter… Trois solutions:
1- Un apport personnel: Le plus simple...
2- Le prêt travaux spécifiques : Faire 2 prêts immobiliers, l’un pour acheter le l’achat du bien, maison ou appartement, Le 2ème pour payer les artisans employés à la rénovation. Ce prêt est intéressant si les travaux ne sont pas trop importants et il peut se faire sur une période plus courte. Pas d’assurance décès invalidité à payer sur un tel prêt ce qui peut représenter un gain relativement conséquent. La banque commence le prêt quand elle doit régler le montant des factures.
3- Inclure le prix des travaux dans le prêt immobilier : Au moment de l’achat, la banque s’acquittera du montant du bien pour le vendeur et des frais de notaire, mais conservera la part du prêt servant à financer les travaux.
Le Taux d’intérêt est généralement plus avantageux et vous pouvez étaler les remboursements pour les travaux dans le temps, vous n’avez qu’une seule mensualité normalement fixe durant toute la durée du remboursement.
les chiffres du mois :
Les taux d'intérêt ont été en moyenne de 1,45% en 2018, variant de 1,43% à 1,49%. Le nombre de crédits immobiliers a ainsi augmenté de 6,1% dans le Var en 2018.
Cette année s'annonce toujours aussi propice à emprunter pour acheter un bien immobilier. Fin février, le taux moyen a été de 1,35% hors assurance sur 15 ans, 1,55% sur 20 ans et 1,75% sur 25 ans...
Certains hauts revenus (entre 5 000 et 10 000€ mensuel) ont pu bénéficier de taux inférieurs à 1% !...
Cour de CASSATION :
La Cour de Cassation a récemment rejeté la demande d'un particulier qui s'était retourné contre son banquier dans le cadre d'un prêt in fine toujours en cours, estimant que l'opération devait être terminée et la perte constatée avant d'engager des poursuites.
Fiscalité immobilière :
Avec le grand débat national, de nombreuses propositions émises concernent la fiscalité immobilière :
- Imposition des plus-values sur la résidence principale, jusque là épargnée.
- Modification du barème des droits de successions
- Modification du barème des droits de donations
- Réduction du plafond des niches fiscales qui est fixé à 10 000€ actuellement, par foyer et par an…
Des mesures qui, si elles étaient retenues impacteraient le marché immobilier et donc toutes les branches du secteur du Bâtiment...
Fiscalité immobilière en 2019 :
Grace à la loi Pinel, il est toujours possible, en 2019,de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf.
D’autres moyens existent pour défiscaliser , comme la SCPI fiscale, le déficit foncier ou encore la lois Malraux.
Découvrir ces autres moyens sur le site : immobilier-danger.com
Le CITE réélargi aux fenêtres :
Le CITE c'est le "crédit d'impôt transition énergétique". qui vous permet de déduire de votre impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour vos travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique de votre logement.
le CITE est destiné aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit fiscalement domiciliés en France et qui souhaitent réaliser des travaux d’économie d’énergie pour leur habitation principale. Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans.
En 2019, le taux du crédit d’impôt est de 15 % ou 30 % du montant des dépenses, en fonction de la nature de celles-ci.
Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 8 000 € pour une personne seule (célibataire, veuve ou divorcée), et à 16 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge supplémentaire (200 € par enfant en résidence alternée) sur une période de 5 ans.
Depuis le 1er janvier 2019, ce crédit d'impôts est réélargi aux changements de fenêtres.
Ainsi si le remplacement d'une fenêtre en simple vitrage à une fenêtre en double ou triple vitrage, bénéficiera de ce crédit d'impôts plafonnée à 100 € par fenêtre.
CITE : changements à compter de 2019:
L'article 182 de la loi de finances pour 2019 reconduit le CITE d'un an tout en étendant le dispositif à de nouvelles dépenses :
- L'installation de chaudières à très haute performance énergétique n'utilisant pas le fioul dans la limite d'un plafond de dépenses fixé par arrêté.
- Les frais de pose pour l'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable au taux de 30 % dans la limite d'un plafond fixé par décret.
- La dépose d'une cuve à fioul au taux de 50 % sous conditions de ressources fixées par décret.
- Le CITE sera converti en prime pour les ménages modestes à l'horizon 2020.
impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
Toutes les questions que l'on peut se poser sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peuvent trouver une réponse sur le site des Impôts:
- Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)?
- Qui est concerné par l’IFI ?
- Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
- Quel est le taux d’imposition de l’IFI ?
- Comment effectuer votre déclaration IFI ?
Ce statut LMNP est intéressant pour les loueurs non professionnels qui ont plusieurs biens meublés à la location.
2 conditions à remplir obligatoirement pour pouvoir bénéficier de ce statut :
- Il ne faut pas dépasser 23 000€ de loyers annuels
- Les revenus fonciers doivent être INFERIEURS à 50% de vos revenus.
Ce régime a l’avantage de vous faire bénéficier d’une fiscalité intéressante :
Vous avez 2 possibilités :
1 - Déclarer vos revenus fonciers au régime réel :
Ce choix est intéressant si vos charges déductibles (intérêts du crédit immobilier, frais de gestion locative, de syndic, de travaux, assurances, etc…) sont supérieures à la moitié des loyers.
Vous pouvez, sous ce régime, amortir le prix d’achat de votre bien. :
Exemple que donne le site web : www.immobilier-danger.com:
Votre logement vous a couté 100 000 €.
Vous le louez en meublé avec le statut LMNP. Vous pourrez l’amortir sur 20 ans (soit 5000€ par an) en déduisant une part du prix de vos loyers perçus tous les ans et vos revenus fonciers nets vont baisser diminuant le montant de vos impôts sur ces revenus immobiliers locatifs.
2 - Déclarer vos revenus locatifs au régime du micro-BIC :
Ce choix est intéressant si vous ne dépassez pas 70 000 €. par an en loyers de locations meublées (plafond applicable depuis le 1er janvier 2018).
Vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur vos revenus fonciers. Donc les impôts ne seront calculés que sur la moitié des loyers perçus. Il faut donc que vos frais et charges réels soient inférieurs à ce seuil d’abattement de 50% de ces revenus.
Autre point intéressant : Vous pourrez changer de régime tous les ans ! Il suffit d’envoyer un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant le 1er février de l’année fiscale du changement.
Diagnostics immobilier :
A compter du 1er avril 2019, les diagnostiqueurs seront soumis à une procédure unique de certification des compétences et de controle.
Trop de différences dans les conclusions d'un diagnostic sont apparues d'un diagnostiqueurs à un autre rendant ces controles, pourtant obligatoires, très contestables, obligeant l'Etat à tout faire pour améliorer la qualité de ce service.
En échange de ces controles plus rigoureux, la durée de validé de certification est portée de 5 ans (durée actuelle) à 7 ans...
Locations saisonnières :
Depuis le 1er décembre 2017, la durée de location d’un meublé touristique ne doit pas dépasser 120 jours par an.
Tout loueur de meublé touristique doit être enregistré et son numéro d’enregistrement doit figurer sur l’annonce.
En cas de non respect, la loi Elan prévoit des amendes civiles de 5 000 euros à 10 000 euros.
Cette loi, actuellement à l’Assemblée nationale, prévoit des amendes civiles pouvant aller de 10 000 euros à 50 000 euros pour les plateformes (Airbnb, Abritel-HomeAway, CléVacances, Leboncoin.fr, Tripadvisor, etc.) qui ne respecteraient pas ces dispositions, publiant une annonce sans numéro d’enregistrement ou si la location dépasse les 120 jours.
Le 6 juin 2017, ces plateformes ont signé un texte sur la base d’engagements volontaires :
- Ces plates-formes s’engagent à mettre en place, avant fin 2018, un système de blocage automatique de l’annonce si la location dépasse les 120 jours.
- Chaque plateforme s’engage à comparer ses données internes afin de vérifier qu’il n’y a pas plusieurs annonces, différant à peine, pour un même bien afin d’éviter que des propriétaires ne dépassent le seuil de 120 jours en passant d’une plateforme à l’autre.
- Les plates-formes s’engagent à différencier les résidences secondaires et les résidences principales, afin de mieux détecter et contrôler les résidences secondaires achetées uniquement pour être louées. Les plateformes acceptent de transmettre leurs données aux collectivités en charge de la détection des annonces frauduleuses.
Ces plateformes ont accepté ces engagements pour éviter que la limite annuelle de 120 jours de location ne soit réduite à 90 jours…
Projet de loi Elan :
Actuellement en discussion à l’Assemblée nationale, le projet de loi Elan prévoyait une modification de la Loi "littoral" avec en particulier un amendement qui étendait aux projets photovoltaïques ce qui est actuellement prévu pour les éoliennes et le comblement « des dents creuses » (des parcelles vides situées entre deux bâtiments construits dans un même hameau ou espace vierge de toute construction entre deux villes ou villages). Même si la Loi Littoral ne permettait pas la construction de bâtiments sur ces terrains, il existait une certaine liberté sur son application (Cabanon, mobile home).
Combler ces "dents creuses" est une revendication de nombreux élus de communes du littoral mais contestée par les associations de défense de l’environnement.
Cette possibilité de densification ne pourra finalement s’appliquer "ni dans la bande des 100 mètres" du littoral, ni "dans les espaces proches du rivage", selon de nouveaux amendements votés. Autrement dit, c’est une zone de 1 200 à 1 500 mètres du rivage qui sera protégée, parfois même plus, selon la configuration des côtes.
Des amendements LR et LREM ont été votés pour que les seules constructions « soient réservées aux logements et aux services publics » d’une part et que « l’autorisation soit refusée » lorsqu’elles sont « de nature à porter atteinte à l’environnement et aux paysages ».
Pour ce qui est de l'extension de projets photovoltaïques, le gouvernement a opposé son véto estimant que « Les projets solaires sont très fortement consommateurs d’espaces et sont particulièrement impactant du point de vue paysager ».
La loi littoral a été votée en 1986, afin de protéger le littoral d'une urbanisation trop dense. Ce texte vise notamment à contenir le bétonnage des côtes.
Si cette loi avait été votée 20 ans plus tôt, PORT GRIMAUD n'aurait pas pu voir le jour...
Plus aucune cité lacustre ne peut être créer sur le littoral français.
CHARGES à prévoir:
Quand on achète un bien immobilier, maison ou appartement, en plus du prix d'achat il faut prévoir plusieurs frais, charges ou taxes supplémentaires:
- Charges ou frais payable une seule fois:
- Frais de notaire : entre 7,5 et 8,5% ou 2 à 3% pour un bien neuf.
- Frais de l'agence immobilière : entre 4 et 10% du logement.
- Frais de dossier du financement : Ils varient suivant la banque chargée d'un montage de crédit immobilier et les assurances qui y sont attachées.
- Les frais de garantie du crédit immobilier : à voir avec sa banque
- Charges ou frais à payer durant la durée de possession du bien:
- La taxe foncière : à payer chaque année à la commune.
- La taxe d'habitation : à payer chaque année à la commune. (elle doit être supprimée en 2020 sauf pour les résidences secondaires.
- L'assurance habitation : Le bien doit être assuré pour son bâti et pour ses équipements
- Les frais du financement en cas de prêt immobilier: montant mensuel du crédit auquel s'ajoutent les intérêts mensuels du prêt et l'assurance décès invalidité.
- Les travaux de rénovation, transformation, réparation, d'entretien: suivant l'état du bien ou vos envies de transformation...
Renseignements puisés dans l'article très complet du site "www.immobilier-danger.com" sur les frais d’un achat immobilier.
Depuis le 1er janvier 2019, les impôts directs sont prélevés à la source.
Il faudra toujours faire sa déclaration de revenus en début d'année. L'administration fiscale calculera, à partir de vos renseignements, le taux de prélèvement qu'elle vous communiquera à la fin de la déclaration en ligne.
Ce taux de prélèvement personnalisé sera également transmis à votre employeur ou à votre caisse de retraite, ou à tout autre organisme dont vous dépendez.
Vous êtes salarié:
L'Impôt sera prélevé directement par votre employeur, chaque mois, sur votre salaire.
Vous êtes retraité:
L'impôt sera prélevé par votre caisse de Retraite...
Vous êtes indépendants:
L'impôt sera prélevé directement par l'Administration fiscale, tous les mois ou trimestres, sur votre compte bancaire.
Vous avez des revenus fonciers:
L'impôt sera prélevé directement par l'Administration fiscale, tous les mois ou trimestres, sur votre compte bancaire.
Le taux de prélèvement n'est pas révélateur de vos revenus ou de votre patrimoine.
Si au sein de votre couple, il existe une différence importante de revenus, vous pouvez opter pour un taux individualisé calculé par l'Administration fiscale.
Pour plus de renseignements, vous pouvez vous connecter au site:
Le développement des mobiles et l’usage d’Internet sont devenus indispensables pour la quasi-totalité des personnes aujourd’hui.
Dans l’achat d’un bien immobilier, ce besoin est incontournable : les acheteurs veulent une facilité de connexion et donc une couverture obligatoire pour leurs communications. Il est donc nécessaire, pour l’agent immobilier, de se renseigner auprès du vendeur sur les capacités d’une telle réception.
Il existe actuellement 2 nouveaux diagnosticsNON OBLIGATOIRES :
- Le DIAGNOSTIQUE de PERFORMANCE INTERNET (DPI) qui concerne surtout la facilité de connexion à l'Internet.
- le DIAGNOSTIQUE de PERFORMANCE NUMERIQUE (DPN) qui couvre l’ensemble des besoins en connexion, Internet et mobiles.
L’un ou l’autre de ces diagnostiques est toujours un plus pour la vente d’un bien. La majorité des diagnostiqueurs peuvent fournir cet information, le plus souvent gratuitement.
Rénovation énergétique : les aides auxquelles vous pouvez prétendre :
Pour améliorer l'isolation de votre logement, ou diminuer votre facture de chauffage, ou installer une chaudière plus performante, vous pouvez obtenir des aides de l'Etat qui vous feront réaliser des économies substantielles sur vos factures d'énergie.
découvrez les aides auxquelles vous pouvez prétendre en 2019!
Une enquête menée par OpinionWay pour Qualit’EnR montre que les énergies renouvelables représentent l’investissement préféré des ménages pour 2018.
Un foyer sur 3 s’est déjà équipé d’un système à énergie propre comme le solaire thermique, le photovoltaïque, les pompes à chaleur, l’éolien et le bois énergie.
D’après l’étude, les inserts bois arrivent en tête (13%), devant les poêles à bois (13%) et les pompes à chaleur (9%).
Un foyer sur 4 prévoit de le faire bientôt.
Acceptation d’une succession :
Au 1er novembre 2017, les règles applicables à l’acceptation d’une succession ont changé: L'héritier dispose dorénavant de 3 possibilités:
- accepter la succession purement et simplement
- accepter la succession à concurrence de l’actif net
- renoncer à la succession ( formulaire cerfa intitulé "renonciation à succession" à télécharger et à adresser au tribunal de grande instance duquel dépend le testateur ).
Les héritiers disposent toujours de six mois pour s'acquitter des droits de succession. Mais le fisc peut accorder des délais. Chaque héritier ou légataire est tenu de régler les droits de succession correspondant à la part qu'il reçoit. Mais les héritiers sont solidaires pour le paiement des droits et des éventuelles pénalités.
Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est exonéré des droits de succession.
Les droits de succession :
Les héritiers d'une personne décédée qui acceptent la succession, sont redevables de droits calculés en fonction de la part d'héritage qui leur revient, suivant le lien de parenté. Ces droits sont calculés sur la valeur de l'actif net, après imputation des dettes déductibles, attribués à chaque héritier ou légataire.
Il faut donc suvre les étapes suivantes:
- Répartir le patrimoine en fonction des règles du Code civil ou des volontés du défunt
- appliquer des abattements sur chaque part en fonction de la parenté de chaque héritier
- appliquer le barème qui dépend de la parenté de chacun avec le défunt
- appliquer les réductions éventuelles de droits.
Les héritiers et légataires ayant un lien de parenté direct bénéficient d'un abattement de 100 000 € sur la part de chacun, enfants ou ascendants du défunt.
Les héritiers en ligne directe, ayant, au moment du décès, 3 enfants ou plus , bénéficient d'une réduction de droits de 610 € par enfant.
Calcul des droits de succession:
Il existe 7 tranches d'abattement:
Inférieur à 8 072 €
5 %
de 8 072 € à 12 109 €
10 %
de 12 109 € à 15 932 €
15 %
de 15 932 € à 552 324 €
20 %
de 552 324 € à 902 838 €
30 %
de 902 838 € à 1 805 677 €
40 %
Au-delà de 1 805 677 €
45 %
Transmettre de son vivant un bien immobilier :
Il est tout à fait possible de donner à vos proches une maison ou un terrain.
Il existe 2 types de donations :
- la donation en pleine propriété :
La DONATEUR qui transmet un bien immobilier, se dépouille définitivement du bien au profit du DONATAIRE. Cette donation se réalise devant notaire.
Cette donation permet de réduire les droits de succession à la mort du donateur mais aussi le montant de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière) à payer car les biens transmis ne font plus partie de son patrimoine.
Il faudra payer des droits de donation, mais seulement au-delà d'un certain montant: 100 000 € par parent et par enfant sans avoir à payer de droits. Et cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.
- La donation démembrée :
Cette donation consiste à séparer la propriété du bien en deux éléments : l'usufruit et la nue-propriété. La donation en nue-propriété vous permet de continuer à profiter de votre bien immobilier et d'y vivre car vous ne transmettez pas l'usufruit (ou la jouissance) du bien. Et ce bien ne peut être vendu sans votre accord.
Elle permet de réduire les droits de donation car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. La valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien est fonction de l'âge du donateur au jour de la donation , la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l'âge du donateur.
Au décès du donateur,les enfants récupèrent le bien immobilier sans avoir à payer de droits de mutation.
Remarque: la donation de la nue-propriété n'a pas d'incidence sur le montant de l'IFI, si vous y êtes assujetti. Vous continuez à payer l'IFI sur la valeur totale du bien.
ASSURANCE pour un prêt immobilier :
Il n’y a, à ce jour, aucune obligation légale à souscrire une assurance lorsque l’on contracte un prêt immobilier.
Mais les banques françaises vous obligent à une telle garantie sur les prêts à long terme et avec des montants élevés.
Cette assurance vous protège, en général, en cas de :
- Perte totale et irréversible d’autonomie (garantie PTIA)
- Invalidité permanente partielle (garantie IPP)
- Arrêt de travail sur une longue durée (garantie ITT)
- Perte de son emploi
- Décès du ou de l’un des co-emprunteurs (garantie DC)
Les banques exigent surtout l’assurance décès (DC) et invalidité permanente totale (IPT).
Le site www.immobilier-danger.com d'où proviennent ces renseignements, vous donnera plus de
Les frais de notaire (8% environ) sont à la charge de l'acheteur et viennent s'ajouter au prix du bien affiché.
(article 1593 du Code civil: « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »).
Vous désirez demander un prêt immobilier à votre banque pour l'achat d'un bien. Mais vous voudriez que ces frais de notaire soient intégrés dans votre prêt. Très généralement, les banques refusent.
Il existe pourtant un moyen d'arriver à faire financer ces frais par le prêt:
Avec l'accord du vendeur, vous pouvez demander à faire un « acte en mains » ou ("contrat en mains"):
Cela signifie que l’ensemble des frais afférents à la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur. Donc au prix de vente réel s'ajoute les frais de notaire.
EXEMPLE: Prix du bien affiché: 100 000€, donc frais de notaire: 8 000€ environ. Sur l'acte en mains, le prix de vente sera de 108 000€.
Pour la banque, le prix de vente du bien sera donc celui figurant sur l'acte en mains, (soit 108 000€ dans notre exemple) et vous financera sur ce montant!
Pour le vendeur qui réglera les frais notariés, le montant de la plus-value sera nécessairement calculé sur le prix réel mentionné sur le "contrat en mains", sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur (soit sur 100 000€ dans notre exemple), ce qui, in fine, ne changera rien pour lui.
Bien entendu, toujours demander conseil auprès de son notaire...
Construire mieux :
Le 2 octobre, la présidente du Conseil national de l’Ordre des architectes (Cnoa), Catherine Jacquot, a émit une série de propositions pour « construire mieux » et réussir le « choc d’offre » souhaité par le gouvernement dans sa future loi Logement.
Elle considère entre autre que la création architecturale doit avoir sa place dans cette loi.
« Pour construire plus, vite et mieux », la future loi doit « en premier lieu répondre à la demande criante de logements, essentiellement sociaux » et engager une « réhabilitation écologique du bâti existant … le bien être des habitants, l’économie sociale et environnementale dépend pour une grande part de la qualité du patrimoine existant à créer », souligne Catherine Jacquot.
Les plans locaux d’urbanisme nécessitent des études approfondies : « Ils sont de véritables projets de ville ou de territoires pour lesquels le recours à des équipes pluridisciplinaires de conception en urbanisme, en paysage et en architecture est indispensable », dit-elle ajoutant « Pour faire baisser les coûts de construction, il faut ouvrir l’appel d’offre à toutes les entreprises et favoriser l’allotissement ».
« la construction de logements sociaux doit être la pierre angulaire du dynamisme de l’activité de la filière bâtiment » ce qui devrait créer un vrai « choc de l’offre ».
Elle conclue par « L’habitat est une expression de la culture, si la création architecturale, capable sans cesse de s’adapter aux évolutions sociales n’a pas sa place, la loi n’aura pas atteint ses objectifs »,
"Level(s)" :
L’Europe vient de lancer un premier outil adapté à l’ensemble des territoires européens, baptisé « Level(s) », offrant à l’Union un référentiel commun en matière de construction durable.
L’Europe a ainsi pris une sérieuse avance dans les pratiques de la construction qui sera plus économe en ressources et plus compétitive, avec un développement important des énergies renouvelables.
Cet outil permettra d’améliorer les performances liés aux émissions de gaz à effet de serre. Il permettra aussi de rendre plus performant l’utilisation économe des ressources et de l’eau et pour une meilleure santé et un meilleurs confort des habitants.
la construction durable va devenir progressivement la norme commune à toute l’Europe.
Neutralité carbone en 2050 :
C’est ce que veut atteindre Le ministre de la Transition écologique Nicolas Hulot.
Dans son plan climat il prévoit que l’Etat prendra à sa charge, à hauteur de 40% :
- les coûts de raccordement des installations de production de biogaz à la plupart des réseaux de distribution de gaz naturel.
- les coûts de raccordement des installations de production d’électricité issue des renouvelables.
Ce seront 30 millions d’€uros par an qui seront consacrés par ce biais au déploiement des énergies renouvelables, dont plus de la moitié pour les installations de petites puissances agricoles.
REFORME du LOGEMENT:
Le 11 septembre dernier, le Président de la République, Emmanuel MACRON, était en déplacement à Toulouse où il a présenté sa politique du logement.
Nous retiendrons sa volonté :
- d’accélérer la construction de logements sociaux neufs, fixant à 40 000 nouveaux logements par an à partir de 2018 avec une baisse des prix significative.
- De réduire les exigences des normes environnementales et sociales trop contraignantes afin d’obtenir une production plus massive de logements neufs.
- De libérer du foncier public et privé, de réduire les délais de recours qui coûtent trop cher.
IMPÔT sur la FORTUNE IMMOBILIERE (IFI):
L’ISF ou impôt (de solidarité) sur la Fortune s'est transformé en IFI ou Impôt sur la fortune immobilière.
Même seuil (1,3 M€), même barème (de 0,50% à 1,50%), même abattement (30%) sur la Résidence principale, même plafond (75% des revenus), mais il ne s’applique qu’au patrimoine immobilier. Sa recette est ainsi divisée par 2.
L’objectif de ce changement selon notre Président, est de « privilégier le risque face à la rente », afin de favoriser le financement des entreprises…
L’ISF a été créé par le Président François Mitterand en 1981, Il concerne 1% des contribuables et représente moins de 2% des recettes de l’Etat… Sa création par un gouvernement de gauche avait une énorme charge symbolique.
Etonnamment, les gouvernements de droite successifs de Mrs Chirac, puis Sarkosy ne l’on pas supprimé. Il est vrai qu’il reste très populaire chez les 99% qui n’y sont pas assujetti….
« Entre tradition chrétienne et égalitarisme républicain, les Français sont complexés sur les questions d’argent et défiants face aux riches...
Abroger l’ISF serait donc faire un cadeau aux riches… » reconnaît le politologue Roland CAYROL d’où cette prudence de nos gouvernants, et cette habile mutation décidée par Emanuel MACRON, qui, geste à droite, adoucit l’impôt, et geste à gauche, le maintient.
BAREME IFI 2019
Tranches de patrimoine net taxable
Taux
Inférieure à 800.000 EUR
0%
Supérieure à 800.000 et inférieure ou égale à 1.300.000 EUR
0,50%
Supérieure à 1.300.000 et inférieure ou égale à 2.570.000 EUR
0,70%
Supérieure à 2.570.000 et inférieure ou égale à 5.000.000 EUR
1,00%
Supérieure à 5.000.000 et inférieure ou égale à 10.000.000 EUR
1,25%
Fraction supérieure à 10.000.000 EUR
1,50%
Calcul de l'IFI par l'exemple:
Imaginons que votre patrimoine net taxable à l'IFI est de 4 000 000 € au 1er janvier 2019. Le calcul de votre IFI 2019 est le suivant :
fraction comprise entre 800 000 € et 1 300 000 €
500 000 € x 0,50 %
= 2 500 €
fraction comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 €
1 270 000 € x 0,70 %
= 8 890 €
fraction supérieure à 2 570 000 €
1 430 000 € x 1 %
= 14 300 €
Total IFI 2019
= 25 690 €
Mécanisme de décote: L'article 885 U du CGI prévoit un mécanisme de décote pour atténuer l’effet de seuil à l’entrée du barème de l’IFI.
En fait entre 800 000 € et 1 299 999€, vous n'êtes pas soumis à l'lFI. Mais à 1 300 000€, vous êtes assujetti.
Ainsi, pour les redevables dont le patrimoine a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l'impôt calculé selon le barème progressif est réduit d'une somme égale à 17 500 € - 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine.
Exemple: Au 1er janvier de l’année 2019, le patrimoine net taxable d'un redevable est de 1 374 000 €.
Le calcul de l’impôt s’effectue ainsi :
Application du barème progressif
Impôt calculé
N'excédant pas 800 000 €
0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €
500 000 x 0,50 % = 2 500 €
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €
74 000 x 0,70 % = 518 €
Total
3 018 €
Montant de la décote
17 500 – (1,25 % x 1 374 000) = 325 €
Montant de l'IFI après décote
2 693 €
TAUX de TVA sur les travaux :
La construction neuve ou les travaux de rénovation sont soumis à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) bâtiment.
Depuis 2014, les travaux dans une habitation sont concernés par trois taux différents : 5,5%, 10% ou 20%.
TVA à 20% : Ce taux s’applique pour :
- les constructions neuves
- la rénovation si le logement a été construit il y a moins de deux ans - les agrandissements supérieurs à 10% de la surface d’habitation - les travaux importants qui remettent à neuf une habitation : le remplacement de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpente, façades…) ou de plus d’un tiers du second œuvre (plancher, plomberie, installation électrique…)
- les travaux dans les locaux à usage professionnel, dans les bureaux, les hébergements touristiques…
- construction de piscine
TVA à 5,5% : Elle s’applique pour tous les travaux de rénovation pour l’amélioration des performances énergétiques d’un logement principal ou dans une maison secondaire.
- Isolation des combles
- Changer les fenêtres
- Remplacer la chaudière
- Isolation thermique par l’extérieure
TVA à 10% : Pour les travaux de rénovation effectués dans un logement construit depuis plus de deux ans, que ce soit une habitation (maison ou appartement) secondaire ou principale.
Cette TVA s’applique sur la main-d’œuvre mais aussi sur les matériels s’ils ont été achetés par l’entreprise effectuant les travaux.
- Changement du revêtement de sol : pose d’un parquet ou d’une moquette par exemple.
- Travaux dans la salle de bains : remplacer la baignoire par une douche
- Poser une nouvelle cuisine
- Travaux effectués dans le garage, la cave ou le grenier
- Repeindre les murs ou poser un papier-peint
- Créer une nouvelle pièce en installant une cloison
- L’entretien ou installation d’ascenseur.
Pour être décent, un logement loué doit être performant en énergie.
La loi Mermaz du 6 juillet 1989 définissait ainsi un logement décent : il s’agit d’un logement " ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".
Depuis le décret du 9 mars 2017, un logement devra être qualifié d’énergiquement décent. Ce decret entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2018 avec 2 obligations à respecter :
- tout logement mis en location devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites (par les portes, les fenêtres mais aussi les murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés.
- Tout logement mis en location devra posséder des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état permettant un bon renouvellement de l’air et une bonne évacuation de l’humidité…
Une étude du syndicat des professionnels de l’énergie solaire (Enerplan) constate que « la compétitivité » de la filière photovoltaïque s'est largement améliorée en 2016. Ce secteur va créer 25 000 emplois d’ici 2023 et rapporter 180 millions d’euros par an de retombées fiscales versées aux collectivités...
Nouvelle disposition de la loi Alur :
A partir du 1er avril 2017, les Agences immobilières doivent afficher, sur toutes leurs annonces, le montant ttc de leurs honoraires et doivent préciser si ces charges s’appliquent au vendeur ou à l’acheteur.
Laine de verre « écologique et recyclable à l'infini » :
C'est la nouvelle création "révolutionnaire" de la société Isover pour l’isolation par l’intérieur. Cette nouvelle matière brevetée est notamment dotée d’un liant 100% biosourcé .
Confort de pose, économies d’énergie, hautes performances acoustiques, écologique et « made in France »...
Le WEB a 30 ans :
Créé par Tim Berners-Lee le 12 mars 1989,le World Wide Web est devenu totalement INDISPENSABLE pour les entreprises comme pour les particuliers.
Ce génial inventeur publie une tribune libre sur l’évolution du Web et sur les précautions nécessaires pour “s'assurer qu’il réponde à sa vision première d’une plateforme qui serve un objectif égalisateur et bénéficie à l’humanité toute entière”. Il voit 3 menaces essentielles:
1 - La perte du contrôle de nos données personnelles (Réseaux sociaux ou même Windows 10)
2 - Le risque trop facile de répandre de la désinformation (Nous la subissons chaque jour)
3 - Le risque d'avoir de plus en plus de la publicité politique en ligne ni transparente ni comprise. (Attaque directe à M. TRUMP)
L’assurance emprunteur :
Les députés et sénateurs ont voté une loi qui est entrée en vigueur au 1er janvier 2018, concernant les contrats d'assurance pour les emprunteurs. Ces derniers peuvent dorénavant, résilier leur contrat d'assurance de prêt (en cours et pour les nouveaux mandats) à chaque date anniversaire.
Cette mesure permet normalement de faire jouer la concurrence et de faire baisser les prix.
ENDETTEMENT :
La somme que consacre un ménage à rembourser ses prêts (crédit immobilier, crédits à la consommation) et à payer son loyer lorsqu’il est locataire ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus.
Mais cette règle peut être nuancée en fonction du niveau de revenus...
AMENAGEMENTS du SOL à GRIMAUD :
Si vous envisagez de construire ou de réaliser des aménagements du sol sur un terrain situé dans la commune de Grimaud, vous devez déposer une demande d’autorisation d’urbanisme. Celle-ci devra se conformer au Code de l’Urbanisme et au Plan Local d’Urbanisme. Renseignement auprès du service de l’urbanisme de la Commune de Grimaud.
Le service de l’urbanisme est ouvert au public le mardi, jeudi et vendredi de 9 h à 12 h et joignable par téléphone au 04 94 55 69 25 ou 04 94 55 69 14.
Doit-on déclarer un crédit immobilier aux impôts? :
La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location.
Tableau précisant le taux de la réduction d’impôt en loi Pinel:
Durée
Taux de Réduction d’impôt Pinel*
Loi Pinel sur 6 ans
12 %* soit 2% pendant 6 ans
Loi Pinel sur 9 ans
18 %* soit 2% pendant 9 ans
Loi Pinel sur 12 ans
21 %* soit 2% pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans
* en % du prix d'acquisition du logement, dans la limite du plafond et d'une réduction d'impôt fixée à 5 500€/m2. maximum.
* Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 € par an et par contribuable.
* La défiscalisation est validée une fois les conditions remplies et les obligations déclaratives réalisées.
*Notre région est classée en ZONE A.
Cette loi Pinel d’investissement locatif dans le neuf est prolongée jusqu’au 31 décembre 2017
1er Exemple : Achat d'un logement par un couple
Surface 50m2 à 4 000€/m2 soit un prix de 200 000€ Engagement de 12 ans soit une réduction d'impôt de:
- 200 000 / 2%= 4 000€ par an pendant 9 ans
puis
- 200 000 / 1%= 2 000€ par an les 3 dernières années
2ème Exemple :
Achat d'un logement par un couple
Surface 30m2 à 6 000€/m2 soit un prix de 180 000€ le plafond du prix de vente est plafonné à 5 500€/m2 soit 5 500x30m2= 165 000€. Engagement de 12 ans soit une réduction d'impôt de:
- 165 000 / 2%= 3 300€ par an pendant 9 ans
puis
- 165 000 / 1%= 1 650€ par an les 3 dernières années
Les DIAGNOSTICS IMMOBILIERS obligatoires:
Pour vendre sa maison ou son appartement, le vendeur doit faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers afin d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. ce dossier de diagnostics techniques doit être fourni avant la signature du compromis de vente.
Les 11 diagnostics obligatoires sont:
- loi Carrez: métrage avec précisions de la superficie d'un appartement ou d’une maison en copropriété dont la hauteur mesure au moins 1,80 m.
- performance énergétique du bâtiment: le diagnostic performance énergétique (DPE) permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement. Son affichage est obligatoire sur toute annonce immobilière de vente comme de location.
- amiante: Obligatoire dans tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- plomb: obligatoire pour tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
- termites: obligatoire pour les biens se situés dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié. Il n'est valable que 6 mois!
- état des risques naturels et miniers: Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Il n'est valable que 6 mois!
- gaz: obligatoire pour les biens équipés d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans!
- électrique: Il concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Il est valable 3 ans!
- assainissement non collectif: obligatoire depuis le 1e janvier 2011 et concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout.
- information sur les mérules: dans notre régions, ce diagnostic n'est pas obligatoire.
- présence de radon: depuis le 1er juillet 2018 vient s'ajouter ce nouveau diagnostic obligatoire. Notre région est en catégorie 3. Cela ne représente pas un grave danger.
Depuis le 1er janvier 2016, pour les ventes de biens immobiliers dans une copropriété, les Notaires sont désormais obligés, avant toute transaction immobilière, de demander un extrait du bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur et de tous les associés si l’acquéreur est une SCI, afin de vérifier qu’il ne s’agit pas d’un « marchand de sommeil » frappé d’interdiction d’acquérir un bien autre qu’à l’usage personnel ( si cette acquisition concerne sa résidence principale, la vente pourra être régularisée par acte authentique mais le notaire devra notifier l’acte de vente à l’administration fiscale).
La loi ALUR ( Accès au Logement et Urbanisme Rénové)
Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014, en cas de vente d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété le vendeur doit fournir obligatoirement plusieurs documents afin que l’éventuel acquéreur puisse acheter en toute connaissance de cause.
Lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur".
Ces documents portent sur:
1 - Le droit de propriété du vendeur :
- titre de propriété et dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière
2 - La situation personnelle du vendeur :
- Livret de famille ou extrait d'acte de naissance
- Copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS
- Adresse, etc…
3 - Les travaux réalisés sur le bien vendu (par exemple la réunion de lots) :
- Justification d’obtention des autorisations administratives et celles de la copropriété (procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires) relatives à ces travaux.
4 - Le mesurage du lot vendu (ou certificat «loi Carrez »).
5 - Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :
- diagnostic de performance énergétique
- l’état des risques naturels et technologiques
- constat de risque d’exposition au plomb le cas échéant
- état relatif à l’amiante
- état parasitaire
- état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans
- diagnostic informant du risque de présence de mérules (Les mérules dans les constructions, s’attaquent aux bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées).
6 - L’organisation de la copropriété :
- nombre de lots de l’immeuble,
- charges moyennes règlées par le vendeur,
- signaler toutes éventuelles procédures judiciaires en cours de la copropriété avec le voisinage
- rapport global sur les éventuelles dettes vis-a-vis des fournisseurs
- listing complet et daté de toutes les modifications apportées à l'immeuble (division d'appartements, etc...)
Certains justificatifs qui étaient exigibles au moment de la signature définitive devront être présentés à la signature du compromis:
- règlement de copropriété
- proces-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- montant des charges courantes du budget prévisionnel
- sommes restant dues par le vendeur au syndic de copropriété
- carnet d'entretien de l'immeuble.
TOUT SUR LES SCPI PINEL:
La SCPI Pinel est une nouvelle formule pour diversifier son portefeuille immobilier. Son grand avantage est qu'elle permet aux particuliers d’accéder facilement au marché immobilier sans les contraintes de gestion tout en mutualisant les risques. Elle permet en plus d'obtenir un avantage fiscal dans le cadre de la loi Pinel.
Décret sur les obligations déontologiques qui incombent aux professionnels de l’immobilier:
depuis le 1er septembre 2017, le décret sur les obligations déontologiques qui incombent aux professionnels de l’immobilier est entré en vigueur.
Ces obligations « doivent permettre l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels ».
Elles peuvent se résumer en 3 règles essentielles :
- Respect des lois
- Compétences
- Transparence
Les professionnels de l’immobilier doivent exercer leur profession avec prudence et discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel, s’abstenir de toute discrimination et refuser tout acte frauduleux en matière de blanchiment de capitaux.
Les professionnels doivent maitriser et actualiser parfaitement les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités.
Les professionnels doivent fournir une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, de leurs compétences, de leurs qualifications ainsi que les montants et les modes de calcul de leurs honoraires. Ils doivent présenter leur carte professionnelle à toute personne leur demandant.
Nouveau contrat pour les syndics de copropriété :
Depuis le 1er juillet 2015, les syndics de copropriété devront respecter un nouveau contrat type créé par la loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014) :
Ce nouveau contrat fait une distinction nette entre les prestations de base incluses dans un forfait et celles donnant lieu à une rémunération complémentaire.
La rémunération forfaitaire afin d’assurer les prestations courantes liées à sa mission de syndic, prévoit une liste "non limitative" de clauses :
Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents.
La tenue de la comptabilité de la copropriété.
L’ouverture d’un compte bancaire séparé.
La préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété.
L'archivage et l'accès en ligne des documents relatifs à la copropriété.
Prestations donnant lieu à une rémunération complémentaire : La loi Macron définit une liste limitative de prestations particulières.
Organisation d’une assemblée générale supplémentaire et "dépassement des plages horaires de référence convenues" pour celle-ci.
Modification du règlement de copropriété suite à une décision du syndicat de copropriétaires.
Gestion administrative et matérielle des sinistres.
Suivi des litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)
La DONATION:
La donation est un contrat par lequel, de son vivant, une personne transmet immédiatement et irrévocablement un bien mobilier (meubles, bijoux, tableaux, voiture...) ou un bien immobilier (appartement, maison...) à une autre personne appelée le donataire.
Le donateur ne peut pas faire une donation portant sur un bien qu'il va acquérir dans le futur.
Une fois réalisée, le donateur ne peut plus récupérer les droits ou les biens donnés, sauf exceptions.
Pour qu’il y ait DONATION il faut que :
- Le donateur ait la capacité de donner
- le donataire doit avoir la capacité de recevoir
- le donateur et le donataire doivent consentir réciproquement à la donation.
Une donation se fait obligatoirement devant un Notaire.
Il n'existe pas d'obligation de lien familial entre le donateur et le donataire Le donateur choisit librement le donataire (ce peut être un héritier du donateur en avancement de sa part successorale ou non).
La donation est soumise à une imposition. Son montant est calculé à partir du barème des droits de donation.
La donation à un membre de sa famille fait l'objet d'un abattement dont le montant dépend du lien de famille (époux, petits-enfants, frère...).
Barème des droits de donation:
Le calcul des droits de donation est basé sur le même barème que celui des droits de succession.
On ne peut avoir qu'UNE SEULE résidence principale dans laquelle on est sensé vivre plus de 6 mois par an.
La "RESIDENCE SECONDAIRE" désigne donc tous les autres biens immobiliers: maison (s) de vacances, investissements locatifs ou logements vacants ( logements inutilisés).
Une résidence secondaire peut devenir une résidence principale si l'on peut justifier que l'on y vit plus de 6 mois par an.
La résidence principale bénéficie de plusieurs avantages fiscaux très importants ( aide au financement du style PTZ+, aides à la rénovation énergétique ) contrairement à la résidence secondaire.
La taxe d’habitation est due ( à partir du moment où l'on est propriétaire au 1er janvier de l’année, qe cette résidence soit loué ou pas ), sans aucune éxonération possible.
Il en va de même pour la taxe foncière ( sauf si l'on est âgé ET avec de faibles revenus ).
Exonération de la redevance télévision si elle est déjà réclamée pour la résidence principale.
L’intégralité de la valeur de cette résidence secondaire est prise en compte dans le calcul de l’ISF, contrairement à la résidence principale qui jouit d'une décote de 30%.
Lors de la vente d'une résidence secondaire, si l'on réalise une plus-value par rapport au cout d'achat, l'administration fiscale va prélever un impots sur ce gain financier.
Une réforme de septembre 2013 a ramené à 22 ans au lieu de 30 (sous le gouvernemenr Sarkosy ce délais est passé de 15 à 30 ans) le temps maximal d'imposition à 19% mais à laissé à 30 ans le temps maximal pour le prélèvement de la CSG-CRDS.
Plues Values immobilière
à compter du 1er septembre 2013:
- Pas d'exonération les cinq premières années de détention d'un bien, La plus-value continuera d'être taxée au taux normal, soit 36,2% (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Exonération au titre de la détention acquise au bout de:
+ 22 ans pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu (IR)
+ 30 ans pour la partie de l’imposition relative aux prélèvements sociaux (PS)
Nouveaux taux d’abattement pour durée de détention à partir de la sixième année:
- Pour la partie de l’imposition relative à l’impôt sur le revenu (IR):
+ Abattement de 6% sur la plus-value de la 6ème à la 21ème année
+ Abattement de 4% la 22ème année
- Pour la partie de l’imposition relative aux prélèvements sociaux (PS):
+ Abattement de 1,65% sur la plus-value de la 6ème à la 21ème année
+ Abattement de 1,60% la 22ème année
+ Abattement de 9% sur la plus-value de la 23ème à la 30ème année.
Règles environnementales de performance énergétique
(ENE) du 12 juillet 2010:
Depuis le 1er janvier 2011, en cas de mise en vente ou de mise en location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location. Toutes les formes d'annonces sont visées : vitrine d'agences immobilières, journaux, internet...
Depuis le 1er juillet 2013, l’ERNT - Etat des Risques Naturels et Technologiques - est remplacé par l'ERNMT - Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques -.
L'acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier sera informé par ce document sur la nécessité de prévoir des travaux imposés par les différents plans de prévention de risques, ou si ces travaux ont déjà été réalisés.
Le nouveau document, par rapport à l’ancien, prend en compte des risques miniers qui devront faire l’objet d’une réelle information :
- Situation de l'immeuble au regard du plan de prévention de risques miniers (PPRm).
- Règlement d'un plan de prévention des risques imposant des travaux sur l'immeuble.
- Information relative aux sinistres indemnisés par une assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.
Jusqu’ à présent, les risques naturels mentionnés étaient les inondations, les mouvements de terrain, les feux de forêt ou les séismes. Les risques technologiques concernaient les effets toxiques, thermiques ou de surpression.
Viennent donc s’ajouter les risques miniers dus à une activité minière passée ou présente, et pouvant présenter des risques aussi bien pour les personnes que pour leurs habitations : affaissements de terrains dus aux galeries souterraines pouvant entrainer des émanations de gaz, des rayons ionisants ou même des inondations.
La durée de ce document est de 6 mois.
